Domande frequenti dei proprietari

In breveSi parte dai documenti, non dall’annuncio: prima si verifica che la casa sia vendibile senza sorprese, poi si stabilisce il prezzo, si pubblica, si tratta, si firma la proposta, eventualmente il preliminare, e infine il rogito dal notaio.

I passaggi in ordine

• Verifica dei documenti: atto di provenienza, planimetria e visura catastale, titoli edilizi, APE, situazione del condominio. È qui che si scoprono le difformità che possono bloccare il rogito (vedi FAQ 6, 7 e 8).
• Valutazione: il prezzo si basa sulle vendite realmente concluse nella zona, non sui prezzi richiesti negli annunci (vedi FAQ 3).
• Annuncio: deve riportare per legge la classe energetica e l’indice di prestazione energetica dell’APE.
• Visite e trattativa con acquirenti di cui si verifica la capacità di pagare (mutuo già valutato dalla banca o liquidità).
• Proposta d’acquisto accettata: da quel momento venditore e acquirente sono vincolati (vedi FAQ 19).
• Preliminare (compromesso), se previsto: va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
• Rogito dal notaio: si incassa il saldo, si consegnano le chiavi e la proprietà passa all’acquirente.

Errori da evitare

• Mettere in vendita prima di aver controllato i documenti: un problema scoperto dopo la proposta diventa uno sconto o una trattativa che salta.
• Fissare il prezzo guardando solo gli annunci online, che indicano prezzi richiesti e non prezzi di vendita.

Cosa fare adesso

Raccogli atto di provenienza, planimetria catastale, APE e ultimo rendiconto condominiale: con questi documenti si capisce in poco tempo se la casa è pronta per essere venduta o se va sistemato qualcosa prima.

Norme e fontiD.Lgs. 192/2005, art. 6 (classe energetica negli annunci) · DPR 131/1986 (registrazione del preliminare entro 30 giorni)

In breveNessuno può dirti con certezza se tra un anno i prezzi saranno più alti. I dati del 2026 dicono che a Milano i prezzi sono sostanzialmente fermi, con andamenti molto diversi tra un quartiere e l’altro: conta più vendere al prezzo giusto che indovinare il momento.

Cosa dicono i dati

• Secondo Idealista, a settembre 2026 il prezzo medio richiesto a Milano era di 5.659 €/mq, +0,2% in un anno, dopo il massimo di 5.768 €/mq di maggio 2026.
• Nel primo trimestre 2026 il 13% degli annunci milanesi aveva subito un ribasso di prezzo, la quota più alta tra le grandi città (Idealista).
• I quartieri vanno in direzioni diverse: a settembre 2026 Baggio (+7,5%) e Forlanini (+7,0%) crescevano, Corvetto-Rogoredo era in leggero calo (−0,7%).

Sono prezzi richiesti negli annunci, non prezzi di vendita, ma mostrano bene la tendenza: un mercato che non sale più per tutti.

Cosa pesa davvero sulla tua decisione

• Aspettare ha un costo: IMU, spese condominiali e manutenzione della casa che resta vuota, oppure il mutuo che continui a pagare.
• Un immobile con documenti in ordine e prezzo corretto si vende in tempi ragionevoli anche in un mercato fermo; uno sopra prezzo resta online e finisce per essere ribassato.
• Le ragioni personali (cambio casa, eredità da dividere, bisogno di liquidità) contano più delle previsioni.

Cosa fare adesso

Fatti fare una valutazione basata sulle vendite realmente concluse nella tua via o nel tuo stabile: è l’unico dato che ti dice quanto puoi incassare oggi.

Norme e fontiIdealista, prezzi richiesti a Milano, settembre 2026 e primo trimestre 2026, riportati da BusinessOnline, 10/10/2026

In breveLe valutazioni online danno un ordine di grandezza, non un prezzo: si basano soprattutto sui prezzi richiesti negli annunci e non vedono la tua casa. Il valore reale si ricava dalle vendite concluse vicino a te, corrette per le caratteristiche del tuo immobile.

Le tre fonti e i loro limiti

• Valutatori online dei portali: calcolano una media su immobili simili in zona, partendo in gran parte dai prezzi di offerta. Non sanno se hai il terrazzo, se il palazzo ha l’ascensore o se la cucina è da rifare.
• Quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate: sono ufficiali e gratuite, ma danno una forbice di prezzo per zona e tipologia, aggiornata ogni sei mesi. Non considerano piano, affaccio, stato e classe energetica.
• Compravendite concluse: sono il dato più vicino al prezzo che puoi davvero incassare, perché indicano quanto è stato pagato per immobili simili nella stessa via o nello stesso stabile.

Cosa sposta il valore a Milano

• Piano e ascensore, soprattutto nei palazzi d’epoca.
• Affaccio su cortile o su strada, luminosità, spazi esterni.
• Stato dello stabile e spese condominiali, in particolare con riscaldamento centralizzato.
• Classe energetica e regolarità dei documenti: una difformità da sanare diventa subito uno sconto in trattativa.

Errore da evitare

Scegliere l’agente che propone il prezzo più alto. Un prezzo fuori mercato porta poche visite, mesi di annuncio e alla fine un ribasso che fa pensare agli acquirenti che ci sia un problema.

Cosa fare adesso

Usa pure la stima online come primo riferimento, poi chiedi una valutazione scritta che indichi su quali vendite concluse si basa.

Norme e fontiAgenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare (quotazioni OMI semestrali)

In breveChi vende di norma non paga il notaio: per prassi lo paga l’acquirente. Le spese del venditore sono la provvigione dell’agenzia, se c’è, l’APE, l’eventuale tecnico e le eventuali regolarizzazioni, e in alcuni casi la tassa sulla plusvalenza.

Le voci a carico del venditore

• Provvigione dell’agenzia: non c’è una tariffa di legge, si concorda per iscritto nell’incarico e si aggiunge l’IVA al 22% (vedi FAQ 18).
• APE: è obbligatorio e lo fornisce il venditore. Il prezzo lo decide il certificatore: chiedi un preventivo.
• Tecnico (geometra, architetto, ingegnere): per controllare che casa, catasto e progetti in Comune corrispondano, ed eventualmente per regolarizzare.
• Regolarizzazioni: per esempio una CILA in sanatoria per tramezzi spostati senza pratica comporta una sanzione di 1.000 €, oltre al compenso del tecnico; l’aggiornamento della planimetria catastale ha un costo a parte.
• Cancellazione dell’ipoteca, se hai un mutuo: con la procedura semplificata è gratuita (vedi FAQ 11).
• Plusvalenza: solo in alcuni casi, se vendi entro 5 anni dall’acquisto (vedi FAQ 9).
• IMU e spese condominiali fino alla data del rogito (vedi FAQ 21).

Cosa paga l’acquirente

Il notaio, le imposte di acquisto (registro o IVA, ipotecaria e catastale) e la propria provvigione. Per prassi il notaio lo sceglie chi compra, perché è lui a pagarlo; le parti possono accordarsi diversamente.

Cosa fare adesso

Prima di mettere in vendita chiedi a chi ti segue un conto scritto delle spese che ti riguardano: così sai quanto ti resta davvero in tasca.

Norme e fontiDPR 380/2001, art. 6-bis, comma 5 (sanzione 1.000 € per CILA mancante) · D.Lgs. 385/1993, art. 40-bis (cancellazione semplificata dell’ipoteca) · NotaiOnline, “Parcella del notaio: come funziona”

In breveUna casa si vende in fretta quando tre cose sono a posto fin dal primo giorno: prezzo allineato alle vendite concluse in zona, documenti già verificati e un annuncio fatto bene. Le scorciatoie, come le offerte immediate di chi compra per rivendere, sono rapide ma quasi sempre a un prezzo più basso.

Cosa accorcia davvero i tempi

• Prezzo giusto dal primo giorno: le prime settimane online sono quelle con più visite. Un prezzo alto le spreca, e il ribasso successivo fa pensare agli acquirenti che ci sia un problema.
• Documenti pronti: catasto conforme, titoli edilizi verificati, APE, documenti del condominio. Così, quando arriva la proposta, il rogito si fissa senza attese (vedi FAQ 6).
• Annuncio curato: foto professionali con buona luce, planimetria, descrizione precisa di zona, servizi e trasporti.
• Casa in ordine e spersonalizzata per le visite.
• Acquirenti verificati: chiedere prima della visita se il mutuo è già stato valutato dalla banca evita settimane perse con chi non può comprare.

Le scorciatoie e il loro prezzo

• Investitori che comprano subito per rivendere: offrono tempi rapidi, ma il loro guadagno è lo sconto che ti chiedono.
• Ribassi continui: fanno perdere fiducia più di quanto aumentino le visite.

Cosa non dipende da te

Dopo la proposta servono comunque i tempi della banca dell’acquirente, istruttoria e perizia, e quelli del notaio. Per questo conviene fissare nella proposta una data del rogito realistica.

Cosa fare adesso

Prima di pubblicare l’annuncio, fai verificare i documenti e fissa il prezzo sulle vendite concluse vicino a te: sono le due cose che fanno risparmiare più tempo.

Norme e fontiD.Lgs. 192/2005, art. 6 (dati energetici negli annunci)

In breveServono l’atto di provenienza, i documenti catastali aggiornati, gli estremi dei titoli edilizi, l’APE e i documenti del condominio. Due di questi, catasto e titoli edilizi, se mancano o sono sbagliati possono rendere nullo il rogito.

L’elenco

• Documento d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari.
• Atto di provenienza: l’atto con cui hai acquistato, la donazione o la dichiarazione di successione.
• Visura e planimetria catastale aggiornate, che devono corrispondere allo stato reale della casa.
• Estremi dei titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, condono, eventuali CILA e SCIA). Per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione in tal senso.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica), valido 10 anni se non sono stati fatti lavori che cambiano la classe energetica.
• Certificato di agibilità, se esiste: la sua mancanza non impedisce la vendita, ma va dichiarata.
• Dal condominio: regolamento, dichiarazione dell’amministratore sui pagamenti, verbali delle ultime assemblee con eventuali lavori straordinari deliberati.
• Se c’è un mutuo: il conteggio di estinzione della banca.

I due punti che possono rendere nullo l’atto

• Catasto: nel rogito i proprietari devono dichiarare che planimetria e dati catastali corrispondono allo stato di fatto. Senza questa dichiarazione l’atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985).
• Titoli edilizi: l’atto è nullo se non indica gli estremi del titolo edilizio, o se indica un titolo che non esiste o non riguarda quell’immobile (art. 46 DPR 380/2001; Cassazione, Sezioni Unite, 8230/2019).

Le multe sull’APE

Senza APE il venditore rischia da 3.000 a 18.000 €; un annuncio senza classe energetica comporta da 500 a 3.000 €. Se l’APE non viene allegato al rogito, le parti pagano da 3.000 a 18.000 € in parti uguali, ma l’atto resta valido.

Cosa fare adesso

Fai controllare da un tecnico che planimetria catastale e progetti depositati in Comune corrispondano alla casa com’è oggi. È il controllo che evita le sorprese peggiori.

Norme e fontiL. 52/1985, art. 29, comma 1-bis · DPR 380/2001, art. 46; Cass. Sezioni Unite n. 8230/2019 · D.Lgs. 192/2005, artt. 6 e 15; NotaiOnline, “APE vendita casa: obblighi del venditore”

In breveCosì com’è no: per vendere, la planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale, altrimenti il rogito è nullo. Si può però quasi sempre rimediare prima del rogito, aggiornando la planimetria; prima va verificato che i lavori fatti siano regolari anche in Comune.

Perché è così importante

La legge chiede che nel rogito i proprietari dichiarino che dati e planimetria catastale corrispondono allo stato di fatto, oppure che lo attesti un tecnico. Senza questa dichiarazione l’atto è nullo. Se la dichiarazione manca per una semplice dimenticanza si può rimediare con un atto successivo, ma non se la planimetria è diversa dalla realtà (art. 29, commi 1-bis e 1-ter, L. 52/1985).

Catasto e Comune sono due cose diverse

Aggiornare la planimetria catastale non sistema la regolarità edilizia: il catasto serve a fini fiscali, i titoli edilizi del Comune dicono se i lavori erano autorizzati. Se hai spostato un tramezzo senza pratica, prima si regolarizza in Comune (per esempio con una CILA in sanatoria) e poi si aggiorna la planimetria con la procedura DOCFA.

Esempio tipico

Esempio. Anni fa hai unito cucina e soggiorno abbattendo un muro, senza pratica. Il tecnico verifica che l’intervento sia sanabile, presenta la CILA in sanatoria (sanzione 1.000 €) e poi aggiorna la planimetria catastale. Solo a quel punto il notaio può stipulare.

Errori da evitare

• Scoprire la difformità quando l’acquirente ha già firmato la proposta: i tempi del Comune possono far slittare il rogito.
• Aggiornare solo il catasto pensando di aver risolto: la difformità edilizia resta.

Cosa fare adesso

Confronta la planimetria catastale con la casa com’è oggi. Se trovi differenze, anche piccole, falle valutare da un tecnico prima di mettere in vendita.

Norme e fontiL. 52/1985, art. 29, commi 1-bis e 1-ter · Lavoripubblici.it, “Conformità catastale e regolarità edilizia: perché nelle compravendite restano su piani diversi” · DPR 380/2001, art. 6-bis, comma 5

In breveDipende dalla gravità. Se la casa ha un titolo edilizio valido e la difformità è parziale, il rogito è valido, ma l’acquirente e la sua banca vorranno che sia sanata o almeno dichiarata. Se manca del tutto il titolo edilizio, l’atto è nullo.

Cosa ha deciso la Cassazione

Con la sentenza 8230/2019 le Sezioni Unite hanno chiarito che la nullità colpisce l’atto quando manca la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, oppure quando il titolo indicato non esiste o non riguarda quell’immobile. Se invece il titolo indicato è reale e si riferisce alla casa, l’atto è valido anche se la costruzione non è del tutto conforme.

Perché però conviene sanare prima

• Un atto valido non vuol dire una vendita tranquilla: l’acquirente che scopre la difformità dopo può chiederti un risarcimento o una riduzione del prezzo.
• Le banche verificano la regolarità con la perizia: una difformità non dichiarata può bloccare il mutuo dell’acquirente.
• Molti acquirenti, informati, chiedono uno sconto più alto del costo della sanatoria.

Le strade possibili

• Difformità sanabile: il tecnico presenta la pratica in sanatoria in Comune e si paga la sanzione prevista.
• Opera non sanabile: va rimossa, ripristinando lo stato autorizzato.
• In alternativa, solo per difformità che non rendono nullo l’atto, si può vendere dichiarandola chiaramente nel contratto, con un prezzo che ne tenga conto.

Cosa fare adesso

Chiedi al tecnico l’accesso agli atti al Comune di Milano: i tempi possono essere di settimane, quindi conviene farlo prima di mettere in vendita.

Norme e fontiCass. Sezioni Unite n. 8230 del 22/3/2019, commentata su EC News, “L’intervento delle Sezioni Unite in materia di nullità urbanistica” · DPR 380/2001, art. 46

In brevePaghi solo sul guadagno, non sul prezzo, e non paghi nulla se la casa è stata l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita. Se la tassa è dovuta, puoi pagare il 26% direttamente al notaio.

Quando si paga

• Hai comprato la casa (non ereditata) da meno di 5 anni e la rivendi a un prezzo più alto.
• Non si paga se, per la maggior parte del periodo, la casa è stata l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari: conta la residenza effettiva, non solo quella sulla carta.
• Non si paga mai sulle case ricevute in eredità (vedi FAQ 23).

Come si calcola

Guadagno = prezzo di vendita − (prezzo d’acquisto + costi legati all’acquisto, come notaio, imposte e agenzia + lavori che hanno aumentato il valore, documentati con fattura). Puoi pagare il 26% al notaio al rogito, oppure dichiarare il guadagno nei redditi con l’IRPEF ordinaria.

Esempio. Hai comprato nel 2023 a 300.000 € e hai speso 15.000 € tra notaio, imposte e agenzia, più 20.000 € di lavori con fattura. Vendi nel 2026 a 380.000 €. Il guadagno tassabile è 380.000 − 335.000 = 45.000 €. Al 26% fanno 11.700 €.

Attenzione al Superbonus

Se nella casa sono stati fatti lavori col Superbonus, il guadagno è tassabile se vendi entro 10 anni dalla fine dei lavori, non 5. Sono esclusi gli immobili ereditati e quelli usati come abitazione principale tua o dei familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti (Legge di Bilancio 2024).

Errori da evitare

• Non conservare le fatture dei lavori: senza documenti non si possono sottrarre.
• Dare per scontata l’esenzione per abitazione principale senza aver avuto la residenza effettiva.

Cosa fare adesso

Prima di fissare il prezzo, fai fare il calcolo al notaio o al commercialista con atto d’acquisto e fatture alla mano.

Norme e fontiTUIR (DPR 917/1986), art. 67, comma 1, lett. b); L. 266/2005, art. 1, comma 496 (imposta sostitutiva al notaio) · L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), regole su Superbonus e plusvalenze; InformazioneFiscale, “Superbonus: tassazione delle plusvalenze entro 10 anni”

In breveSì, li perdi, a meno che entro un anno dalla vendita compri un’altra casa da destinare ad abitazione principale. Se non lo fai, paghi la differenza di imposte, una sanzione del 30% e gli interessi.

Cosa succede se perdi l’agevolazione

• Paghi la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate pagate all’acquisto.
• Paghi una sanzione del 30% su quella differenza.
• Paghi gli interessi.

Esempio. Hai comprato da un privato nel 2023 una casa con valore catastale di 150.000 €, pagando il 2% di registro: 3.000 €. Senza agevolazione avresti pagato il 9%: 13.500 €. Se vendi nel 2026 e non ricompri entro un anno, devi la differenza di 10.500 €, più la sanzione del 30% (3.150 €), più gli interessi.

Come evitarlo

Entro un anno dalla vendita acquista un’altra casa da adibire ad abitazione principale. In questo caso non perdi nulla e hai anche diritto a un credito d’imposta sul nuovo acquisto (vedi FAQ 12).

Da non confondere

Questa regola riguarda le imposte pagate all’acquisto. La plusvalenza è una tassa diversa, che segue regole proprie (vedi FAQ 9): se la casa è stata la tua abitazione principale, di solito non la paghi.

Cosa fare adesso

Se pensi di vendere prima dei 5 anni, pianifica con il notaio i tempi del riacquisto prima di firmare la vendita.

Norme e fontiDPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis, comma 4 · Agenzia delle Entrate, guida “Compravendita casa: perdita delle agevolazioni prima casa”

In breveSì. Al rogito una parte del prezzo va direttamente alla tua banca per chiudere il debito residuo, e l’ipoteca viene cancellata gratuitamente. Se il mutuo era per l’acquisto della casa e sei una persona fisica, la banca non può chiederti penali per l’estinzione anticipata.

Come funziona in pratica

• Chiedi alla banca il conteggio di estinzione aggiornato alla data prevista del rogito.
• Al rogito l’acquirente, o la sua banca, versa alla tua banca l’importo del debito residuo; il resto va a te.
• Entro 30 giorni dall’estinzione la banca comunica la chiusura alla Conservatoria, che cancella l’ipoteca d’ufficio, senza costi per te (procedura semplificata, art. 40-bis TUB).

Niente penale

Per i mutui concessi a persone fisiche per acquistare o ristrutturare un’abitazione la legge vieta penali per l’estinzione anticipata (art. 120-ter TUB).

Un’alternativa: l’accollo

L’acquirente può subentrare nel tuo mutuo alle stesse condizioni, se la banca lo approva dopo aver valutato la sua affidabilità. Va chiarito per iscritto se l’accollo ti libera dal debito o se resti obbligato insieme a lui.

Errore da evitare

Mettere in vendita a un prezzo che non copre il debito residuo più le spese: verifica i numeri prima.

Cosa fare adesso

Chiedi alla banca il debito residuo e verifica che il prezzo di vendita lo copra con margine.

Norme e fontiD.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario), artt. 40-bis e 120-ter

In breveNon c’è un ordine giusto per tutti, ma ci sono scadenze fiscali precise. Se vendi prima, per avere il credito d’imposta devi ricomprare entro 12 mesi. Se compri prima, hai 2 anni dal nuovo acquisto per vendere la vecchia casa prima casa senza perdere le agevolazioni.

Se vendi prima e poi compri

• Conosci il budget reale e tratti senza fretta.
• Se ricompri una prima casa entro 12 mesi dalla vendita hai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o IVA pagata sul primo acquisto, fino all’importo dovuto sul nuovo (art. 7 L. 448/1998).
• Il rischio è restare senza casa: si gestisce concordando con l’acquirente una data di consegna più lontana.

Se compri prima e poi vendi

• Puoi comprare con le agevolazioni prima casa anche se ne possiedi già una acquistata con le agevolazioni, a patto di venderla entro 2 anni dal nuovo acquisto (termine portato da 1 a 2 anni dalla Legge di Bilancio 2025).
• Secondo l’Agenzia delle Entrate, in questo caso spetta anche il credito d’imposta, se la vecchia casa viene venduta entro i 2 anni (risposta a interpello n. 197/2025).
• Il rischio è pagare due case per un periodo: verifica con la banca come finanziare l’acquisto prima di aver incassato.

Errore da evitare

Firmare una proposta vincolante sulla nuova casa senza aver pianificato come e quando venderai la vecchia.

Cosa fare adesso

Metti per iscritto le due date chiave, consegna della vecchia e rogito della nuova, e fai verificare la sequenza al notaio prima di firmare.

Norme e fontiL. 448/1998, art. 7 · L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), art. 1, comma 116 · Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 197 del 30/7/2025, commentata da Studio Pizzano

In brevePuoi vendere, e l’inquilino non deve andarsene: il contratto continua con il nuovo proprietario fino alla scadenza. Per avere la casa libera bisogna aspettare la scadenza, e alla prima scadenza di un 4+4 si può dare disdetta per vendere solo in casi precisi.

Cosa succede vendendo con l’inquilino

• Chi compra subentra in tutti i diritti e doveri del proprietario, compreso il contratto in corso.
• È una soluzione cercata da chi investe per affittare, ma di solito il prezzo è più basso rispetto alla casa libera.

Disdetta per vendere in un 4+4

• Alla prima scadenza (dopo 4 anni) il proprietario può negare il rinnovo per vendere solo se non possiede altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione.
• Serve un preavviso di almeno 6 mesi, con il motivo indicato nella lettera.
• In questo caso l’inquilino ha diritto di prelazione, cioè di comprare per primo alle stesse condizioni.
• Alla seconda scadenza (dopo 8 anni) la disdetta non richiede motivazione.

Negozi e uffici

Nelle locazioni commerciali l’inquilino ha per legge il diritto di prelazione: prima di vendere devi comunicargli prezzo e condizioni con atto formale (art. 38 L. 392/1978).

Cosa fare adesso

Rileggi il contratto: tipo, data di inizio e scadenze. Da lì si capisce se conviene vendere a reddito o aspettare la casa libera.

Norme e fontiL. 431/1998, art. 3 · L. 392/1978, art. 38

In breveSì, ma bisogna sapere che cosa si vende. Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà, l’usufruttuario può vendere il suo usufrutto; per vendere la casa libera e piena servono le firme di entrambi.

Le tre situazioni

• Vende il nudo proprietario: cede la nuda proprietà, e chi compra diventerà pieno proprietario solo quando l’usufrutto finirà (vedi FAQ 28).
• Vende l’usufruttuario: può cedere il suo diritto di usufrutto, che comunque si estingue alla sua morte.
• Vendono insieme: nudo proprietario e usufruttuario firmano lo stesso atto e la casa passa piena all’acquirente; il prezzo si divide in base al valore dei due diritti.

Il diritto di abitazione del coniuge

Alla morte di uno dei coniugi, il coniuge che resta ha per legge il diritto di abitare nella casa familiare e di usarne i mobili (art. 540 c.c.). Se gli eredi vogliono vendere la casa libera, serve che rinunci a questo diritto o che firmi anche lui.

Errore da evitare

Promettere a un acquirente una casa libera senza aver prima verificato chi ha usufrutto o diritto di abitazione e se è d’accordo a firmare.

Cosa fare adesso

Controlla nell’atto di provenienza e in visura chi è titolare di quale diritto: è il primo passo per capire che cosa si può vendere e a che prezzo.

Norme e fontiCodice civile, artt. 540 e 980

In breveSì, la legge lo permette. Però tutto quello che di solito fa l’agente diventa compito e responsabilità tua: verifica dei documenti, annuncio a norma, selezione degli acquirenti, proposta e preliminare scritti correttamente, registrazione.

Cosa devi fare da solo

• Annuncio con classe energetica e indice di prestazione dell’APE: senza, la sanzione va da 500 a 3.000 €.
• Verifica di catasto e titoli edilizi prima di trattare (vedi FAQ 6 e 7).
• Visite e controllo della capacità di pagare di chi si presenta.
• Proposta d’acquisto e preliminare: un testo scritto male può vincolarti a condizioni sfavorevoli o lasciarti senza tutela se l’acquirente non ottiene il mutuo.
• Registrazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e coordinamento con notaio e banca dell’acquirente.

Dove si sbaglia più spesso

• Prezzo fissato sugli annunci online invece che sulle vendite concluse.
• Caparra incassata senza capire che effetti ha (vedi FAQ 20).
• Difformità scoperte solo quando il notaio controlla i documenti, a ridosso del rogito.

Come valutare

Il risparmio è la provvigione. Il confronto onesto è tra questa cifra e il rischio di sbagliare prezzo, perdere mesi o firmare documenti non tutelanti. Se scegli di fare da solo, fatti almeno scrivere o controllare proposta e preliminare da un notaio o da un avvocato.

Norme e fontiD.Lgs. 192/2005, artt. 6 e 15 · DPR 131/1986 (registrazione del preliminare)

In breveSi può, ma deve essere una vendita vera: il figlio paga un prezzo reale con mezzi tracciabili, come bonifico, assegno o mutuo. Se il prezzo è simbolico o non viene pagato, la vendita può essere considerata una donazione mascherata, con rischi fiscali e liti con gli altri figli.

Le regole della vendita

• Le imposte sono quelle di una normale compravendita: registro al 2% se il figlio ha i requisiti prima casa, al 9% negli altri casi (minimo 1.000 €), più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. La parentela non dà sconti né maggiorazioni.
• Il prezzo deve essere davvero pagato e tracciato nell’atto.
• Un prezzo molto più basso del valore di mercato può essere considerato in parte una donazione, di cui gli altri figli potranno tener conto nella successione.

Il rischio della donazione mascherata

Se il prezzo non viene pagato, l’atto può essere considerato una donazione nascosta: secondo la Cassazione è nullo, perché la donazione richiede l’atto pubblico con due testimoni (Cass. 15095/2014). Si rischiano anche accertamenti fiscali.

Vendere o donare?

• Donazione: tra genitore e figlio l’imposta di donazione di solito non si paga, perché c’è una franchigia di 1.000.000 € per ciascun figlio, ma le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) costano più che in una vendita, salvo i requisiti prima casa.
• Con la Legge 182/2025 la casa donata si può rivendere e ipotecare molto più facilmente di prima (vedi FAQ 26): è venuto meno il motivo principale per cui in passato si preferiva una finta vendita.
• Se il figlio non ha i soldi per pagare un prezzo vero, la strada corretta è la donazione, non la vendita.

Cosa fare adesso

Decidi con il notaio la strada giusta prima di firmare qualsiasi cosa, tenendo conto anche degli altri figli.

Norme e fontiCass. n. 15095/2014 · D.Lgs. 346/1990 (franchigia donazioni) · L. 182/2025 · NotaiOnline, “Comprare casa dai genitori”

In breveSi può vendere a cittadini di qualsiasi Paese. Per i cittadini dell’Unione Europea non servono verifiche particolari; per quelli extra UE che non soggiornano regolarmente in Italia, il notaio verifica la condizione di reciprocità, cioè che il loro Paese permetta lo stesso acquisto a un italiano.

Cosa serve all’acquirente straniero

• Codice fiscale italiano, che si chiede all’Agenzia delle Entrate o, dall’estero, al consolato italiano.
• Passaporto valido e, se vive in Italia, il permesso di soggiorno.
• Documenti sul regime patrimoniale, spesso con apostille o legalizzazione e traduzione.
• Se non parla italiano: un atto con traduzione a fronte, se il notaio conosce la lingua, oppure un interprete.
• Se non può essere presente: una procura speciale redatta con le formalità richieste.

La condizione di reciprocità

Non si applica ai cittadini UE e dello Spazio economico europeo, né ai cittadini extra UE che soggiornano regolarmente in Italia per lavoro, famiglia, studio o con permesso di lungo periodo. Negli altri casi va verificata prima di firmare: un acquisto senza reciprocità può essere nullo.

Cosa controllare come venditore

• Che la verifica di reciprocità sia fatta dal notaio prima del preliminare.
• Che il pagamento sia tracciabile: in contanti è vietato da 5.000 € in su, e il notaio applica i controlli antiriciclaggio.
• Che la provenienza dei fondi dall’estero sia chiara, per evitare ritardi al rogito.

Imposte

Per chi compra non cambiano in base alla cittadinanza o alla residenza. L’agevolazione prima casa richiede comunque il trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi, salvo eccezioni.

Cosa fare adesso

Appena hai un acquirente straniero interessato, chiedi al notaio la verifica della reciprocità: è il primo controllo da fare, prima di qualsiasi firma.

Norme e fontiDisposizioni sulla legge in generale (preleggi), art. 16; D.Lgs. 286/1998, art. 2 · NotaiOnline, “Acquisto casa per stranieri non residenti”

In breveLa provvigione non ha una tariffa di legge: si concorda per iscritto e si aggiunge l’IVA al 22%. Matura quando l’affare è concluso, cioè quando venditore e acquirente sono legati da un accordo vincolante, e spetta solo a un mediatore regolarmente abilitato.

Quando è dovuta

• Quando l’affare è concluso grazie all’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.).
• Per la Cassazione, l’affare è concluso quando tra le parti esiste un vincolo che permette a ciascuna di pretendere il contratto definitivo o il risarcimento: di solito la proposta accettata o il preliminare, non necessariamente il rogito.
• Non è dovuta per la sola visita, e non è dovuta se l’accordo è solo preparatorio o se una condizione prevista, come il mutuo, non si avvera.

Chi può chiederla

Solo il mediatore abilitato e iscritto presso la Camera di Commercio (L. 39/1989, art. 6). Puoi verificarlo dalla visura camerale o dal numero R.E.A. che l’agente deve indicare.

Chi la paga

Di norma entrambe le parti, ciascuna per la quota concordata nel proprio incarico o nella proposta. L’importo deve essere chiaro e scritto prima di firmare.

La detrazione fiscale

Il 19% della provvigione, su una spesa massima di 1.000 € (quindi fino a 190 €), si detrae solo dall’acquirente e solo per l’acquisto dell’abitazione principale. Il venditore non ha detrazioni.

Cosa fare adesso

Prima di firmare un incarico, leggi tre cose: importo della provvigione IVA compresa, durata dell’incarico e condizioni per recedere.

Norme e fontiCodice civile, artt. 1755 e 1757; Cass. ord. n. 7781/2020, commentata su EC News · L. 39/1989, art. 6 · TUIR, art. 15, comma 1, lett. b-bis)

In breveSei vincolato nel momento in cui accetti la proposta e l’accettazione arriva a chi l’ha fatta: da lì il contratto è concluso per entrambi. Se la proposta è condizionata al mutuo, resta in sospeso finché la banca non decide.

Come funziona

• La proposta è irrevocabile per il tempo indicato: l’acquirente non può ritirarla prima della scadenza.
• Se la accetti per iscritto e l’accettazione è comunicata all’acquirente, il contratto è concluso: nessuno dei due può più tirarsi indietro senza conseguenze.
• Se la proposta lo prevede, l’accettazione vale già come contratto preliminare.

La condizione del mutuo

• Una proposta vincolata al mutuo resta senza effetti finché la banca non delibera.
• Se la banca nega il mutuo entro il termine stabilito, la proposta decade e l’acquirente riavrà la somma versata.
• Per tutelarti, chiedi che la clausola indichi un termine preciso (per esempio 45 o 60 giorni) e l’obbligo di comunicarti per iscritto l’esito.

Se la perizia della banca è più bassa del prezzo

La banca finanzia in base al valore di perizia, non al prezzo concordato. L’acquirente può mettere la differenza di tasca sua o chiederti uno sconto, che non sei obbligato a concedere; se la clausola mutuo è scritta bene e il mutuo non viene concesso, può uscire dalla trattativa riavendo la somma versata.

Cosa fare adesso

Prima di accettare, controlla nella proposta prezzo, caparra, data del rogito, data di consegna e testo esatto della clausola mutuo.

Norme e fontiCodice civile, artt. 1326, 1329, 1335 e 1353

In breveSe la caparra è confirmatoria e l’acquirente non rispetta l’impegno senza un motivo valido, il venditore può recedere e tenersela. Se è il venditore a tirarsi indietro, l’acquirente può pretendere il doppio della caparra.

Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)

• Acquirente inadempiente: il venditore recede e trattiene la caparra.
• Venditore inadempiente: l’acquirente recede e chiede il doppio della caparra.
• In alternativa, chi ha subito l’inadempimento può chiedere al giudice l’esecuzione del contratto, cioè una sentenza che trasferisce la proprietà (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione con il risarcimento del danno.

Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)

È il prezzo pattuito per potersi ritirare: chi recede perde la caparra versata, o restituisce il doppio se l’ha ricevuta, e non deve altro.

Quando l’acquirente può uscire senza perdere nulla

Quando si verifica una condizione scritta nella proposta, per esempio il mutuo negato entro il termine fissato (vedi FAQ 19).

Errore da evitare

Accettare una proposta senza capire se la somma versata è caparra confirmatoria, penitenziale o semplice acconto: le conseguenze sono molto diverse.

Cosa fare adesso

Controlla come è chiamata la somma nella proposta e che cosa prevede il testo in caso di ripensamento.

Norme e fontiCodice civile, artt. 1385, 1386 e 2932

In breveL’IMU si divide in base ai mesi di possesso. Le spese condominiali ordinarie sono del proprietario fino al rogito. Per i lavori straordinari, secondo la Cassazione conta la data della delibera: se è stata approvata prima del rogito, la spesa è del venditore, salvo un accordo diverso scritto.

IMU

• Ognuno paga per i mesi in cui è stato proprietario.
• Il mese conta se è stato posseduto per più della metà dei giorni; il giorno del rogito si attribuisce all’acquirente (L. 160/2019, art. 1, comma 761).

Spese condominiali

• Ordinarie: del venditore fino al rogito, poi dell’acquirente.
• Straordinarie: secondo l’orientamento della Cassazione l’obbligo nasce con la delibera che approva i lavori. Se la delibera è anteriore al rogito, paga il venditore anche se i lavori si fanno dopo, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
• Verso il condominio, però, l’acquirente risponde insieme al venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).

Errore da evitare

Non mostrare all’acquirente i verbali delle ultime assemblee: una delibera di lavori scoperta dopo porta a contestazioni e richieste di rimborso.

Cosa fare adesso

Chiedi all’amministratore una dichiarazione scritta su pagamenti in regola e lavori deliberati, e scrivi nella proposta chi paga cosa.

Norme e fontiL. 160/2019, art. 1, comma 761 · Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 63

In brevePrima del rogito servono due passaggi: la dichiarazione di successione presentata all’Agenzia delle Entrate e l’accettazione dell’eredità trascritta nei registri immobiliari. Si può firmare una proposta o un preliminare prima, ma il notaio non stipula la vendita senza questi passaggi.

I passaggi

• Dichiarazione di successione: va presentata entro 12 mesi dal decesso ed è sempre obbligatoria se nell’eredità c’è un immobile. Con la presentazione telematica viene fatta anche la voltura catastale.
• Pagamento delle imposte sulla casa (vedi FAQ 24).
• Accettazione dell’eredità: può essere espressa davanti al notaio o tacita, ma per vendere deve risultare trascritta, così che chi compra abbia una provenienza sicura.
• Accordo di tutti gli eredi: se la casa è di più persone, firmano tutti (vedi FAQ 27).
• Gli stessi controlli di qualsiasi vendita: catasto, titoli edilizi, APE (vedi FAQ 6).

Se tra gli eredi c’è un minorenne

Serve un’autorizzazione del giudice o del notaio (vedi FAQ 25).

Errore da evitare

Mettere in vendita prima di aver verificato chi sono tutti gli eredi e se sono d’accordo: basta un erede contrario per bloccare la vendita dell’intera casa.

Cosa fare adesso

Verifica se la dichiarazione di successione è stata presentata e se l’accettazione è stata trascritta: sono le prime cose che il notaio chiederà.

Norme e fontiD.Lgs. 346/1990 (Testo unico successioni) · Codice civile, artt. 474, 476 e 2648 · CAF Informa, “Dichiarazione di successione 2026”

In breveNo: la vendita di una casa ricevuta in eredità non genera plusvalenza tassabile, in qualsiasi momento la vendi. La regola dei 5 anni riguarda solo le case comprate.

Perché non si paga

La legge tassa la plusvalenza sugli immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni (art. 67 TUIR). Gli immobili ricevuti per successione sono esclusi: puoi vendere un mese dopo o dieci anni dopo, la plusvalenza non è dovuta.

Le tasse che restano

• Le imposte di successione, da pagare prima della vendita (vedi FAQ 24).
• IMU e spese condominiali fino al rogito.
• Se nella successione hai usato le agevolazioni prima casa (imposte fisse di 200 €), chiedi al notaio prima di vendere entro 5 anni: in alcuni casi le regole sulla decadenza vanno verificate.

Attenzione

Il discorso cambia se la casa ti è stata donata: in quel caso le regole sulla plusvalenza tengono conto della data e del prezzo d’acquisto di chi te l’ha donata. Va verificato caso per caso.

Cosa fare adesso

Tieni a portata di mano la dichiarazione di successione: è il documento che dimostra la provenienza ereditaria al notaio.

Norme e fontiTUIR (DPR 917/1986), artt. 67, comma 1, lett. b), e 68, comma 1

In brevePer coniuge e figli l’imposta di successione si paga solo sulla parte che supera 1 milione di euro a testa. Sulla casa però si pagano sempre l’imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale, oppure 200 € + 200 € se un erede ha i requisiti prima casa.

Imposta di successione

• Coniuge e figli: 4% oltre 1.000.000 € per ciascun erede (1.500.000 € se l’erede ha una disabilità grave).
• Fratelli e sorelle: 6% oltre 100.000 € ciascuno.
• Altri parenti fino al 4° grado: 6% senza franchigia. Altri: 8%.

Imposte sulla casa

• Ipotecaria 2% e catastale 1%, calcolate sul valore catastale.
• Se almeno un erede ha i requisiti prima casa: 200 € + 200 €.

Esempio. Due figli ereditano una casa con valore catastale di 200.000 €, nessuno dei due ha i requisiti prima casa. Imposta di successione: zero, perché sono sotto la franchigia. Imposte sulla casa: 2% = 4.000 € + 1% = 2.000 €, totale 6.000 €, più alcune imposte fisse minori. Se uno dei due avesse i requisiti prima casa, pagherebbero 200 € + 200 €.

Scadenze

La dichiarazione va presentata entro 12 mesi dal decesso. Per le successioni aperte dal 2025 le imposte vengono calcolate durante la compilazione e si pagano entro 90 giorni.

Cosa fare adesso

Prima di presentare la dichiarazione verifica se qualcuno degli eredi ha i requisiti prima casa: la differenza può essere di migliaia di euro.

Norme e fontiD.Lgs. 346/1990, come modificato dal D.Lgs. 139/2024 · CAF Informa, “Dichiarazione di successione 2026: scadenze, imposte, franchigie”

In breveSì, ma i genitori non possono decidere da soli: serve un’autorizzazione, che può dare il giudice oppure, dal 2023, il notaio che stipulerà la vendita. L’autorizzazione arriva solo se la vendita è utile o necessaria per il minore, e indica come reinvestire la sua parte.

Le due strade

• Tribunale: i genitori presentano ricorso, di solito con una stima del valore e l’indicazione di come verrà usata la quota del minore. Per un immobile ereditato decide il tribunale del luogo di apertura della successione, sentito il giudice tutelare.
• Notaio: dal 28 febbraio 2023 l’autorizzazione può darla il notaio che stipulerà l’atto, su richiesta scritta delle parti (art. 21 D.Lgs. 149/2022). Diventa efficace dopo 20 giorni dalla comunicazione al tribunale e al pubblico ministero, se nessuno la impugna.

Altre regole

• L’eredità per il minore si accetta con beneficio d’inventario.
• La quota del minore va reinvestita come stabilito nell’autorizzazione: non può essere usata per spese degli adulti.
• Una vendita fatta senza autorizzazione può essere annullata.

Cosa fare adesso

Parla subito con il notaio: la strada notarile in genere è più rapida, ma va preparata prima di fissare il rogito.

Norme e fontiCodice civile, artt. 320, 322 e 471; Codice di procedura civile, art. 747 · D.Lgs. 149/2022, art. 21 · NotaiOnline, “Vendita immobile di minorenni: autorizzazione”

In breveSì, si può vendere subito. Dal 18 dicembre 2025 la Legge 182/2025 ha reso molto più sicuri questi acquisti: chi compra da chi ha ricevuto la casa in donazione non rischia più, di regola, di doverla restituire agli eredi che si ritengono lesi.

Il problema di prima

Per anni le case donate sono state difficili da vendere: un erede legittimario (coniuge, figli o genitori) leso nella sua quota poteva chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi l’aveva comprato. Molte banche non concedevano mutui.

Cosa cambia con la Legge 182/2025

• L’erede leso viene tutelato soprattutto con un rimborso in denaro a carico di chi ha ricevuto la donazione.
• Chi compra dal donatario, di regola, non è più esposto alla restituzione dell’immobile, salvo una domanda di riduzione trascritta prima del suo acquisto.
• Il periodo transitorio per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 è terminato il 18 giugno 2026: da allora si applica il nuovo regime, a meno che entro quella data l’erede abbia notificato e trascritto una domanda o un atto di opposizione.

Cosa controlla il notaio

• Se chi ha donato è ancora in vita o quando si è aperta la sua successione.
• Se nei registri immobiliari risultano domande di riduzione o atti di opposizione trascritti.

Cosa fare adesso

Prima di mettere in vendita, chiedi al notaio di verificare i registri immobiliari: è un controllo rapido che tranquillizza acquirente e banca.

Norme e fontiL. 182/2025 · Diritto.it, “Donazioni immobiliari, dal 18 giugno cambia tutto” · EC News, “La riforma dell’azione di restituzione: le novità della L. 182/2025”

In brevePuoi vendere la tua quota senza il consenso degli altri, ma una quota di casa trova pochi acquirenti. Per vendere la casa intera servono le firme di tutti; se non c’è accordo, ogni comproprietario può chiedere al giudice la divisione.

Vendere solo la propria quota

• Ogni comproprietario può disporre della sua quota (art. 1103 c.c.).
• In pratica la comprano quasi sempre gli altri comproprietari, oppure investitori a prezzo molto scontato.

Se la casa è stata ereditata: la prelazione dei coeredi

Il coerede che vuole vendere a un estraneo la propria quota di eredità deve prima offrirla agli altri coeredi, che hanno due mesi per accettare. Se non lo fa, i coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente (retratto successorio, art. 732 c.c.). La regola riguarda la quota dell’eredità, non la vendita di un singolo immobile.

Se non c’è accordo

• Ogni comproprietario può chiedere la divisione in qualsiasi momento (art. 1111 c.c.).
• Se la casa non si può dividere comodamente, il giudice la assegna a uno dei comproprietari, che liquida gli altri, oppure ne dispone la vendita all’asta (art. 720 c.c.).
• La causa richiede tempo e costi, e l’asta in genere porta a un prezzo inferiore: per questo un accordo conviene quasi sempre a tutti.

Cosa fare adesso

Prima di arrivare al giudice, fatti fare una valutazione che tutti accettino come base: spesso il disaccordo nasce dal prezzo, non dalla volontà di vendere.

Norme e fontiCodice civile, artt. 720, 732, 1103 e 1111 · Dequo, “Prelazione ereditaria”

In breveVendi la casa ma continui ad abitarci, di solito per tutta la vita: incassi subito e mantieni l’uso. Il valore della nuda proprietà è più basso del valore pieno e dipende dall’età di chi tiene l’usufrutto.

Come funziona

• Il venditore cede la nuda proprietà e si riserva l’usufrutto: abita la casa o la affitta, e paga IMU e spese ordinarie.
• Le spese straordinarie spettano al nudo proprietario.
• Alla fine dell’usufrutto, di solito alla morte dell’usufruttuario, l’acquirente diventa pieno proprietario senza altri atti.

Il valore fiscale

Per le imposte il valore dell’usufrutto si calcola con coefficienti di legge legati all’età; nel 2026 si usa il saggio del 2,5%. Qualche esempio di percentuale della nuda proprietà sul valore pieno: 64-66 anni 50%; 70-72 anni 60%; 76-78 anni 70%; 79-82 anni 75%; 83-86 anni 80%.

Esempio. Casa con valore pieno di 400.000 € e usufruttuaria di 80 anni: ai fini fiscali la nuda proprietà vale il 75%, cioè 300.000 €.

Attenzione

Questi coefficienti servono per calcolare le imposte, non per fissare il prezzo di mercato: quello si tratta tenendo conto anche della zona, dello stato della casa e della domanda di chi investe in nuda proprietà.

Cosa fare adesso

Se ci stai pensando, parlane anche con i tuoi familiari: la vendita della nuda proprietà riduce quello che resterà agli eredi, ed è meglio deciderla insieme.

Norme e fontiCodice civile, artt. 981, 1004 e 1005 · D.Lgs. 139/2024, prospetto dei coefficienti; DM 10/12/2025 (tasso legale 2026 all’1,6%, minimo fiscale 2,5%) · FiscoeTasse, “Coefficienti usufrutto e rendite 2026”; LeggeInChiaro, tabella coefficienti 2026

In breveIl coniuge che resta mantiene la sua metà. L’altra metà, quella di chi è morto, va in successione e si divide tra il coniuge superstite e gli altri eredi secondo il testamento o, se non c’è, secondo la legge. In più il coniuge ha il diritto di continuare ad abitare nella casa familiare.

Come si divide la metà di chi è morto, se non c’è testamento

• Con un solo figlio: metà al coniuge e metà al figlio (art. 581 c.c.).
• Con due o più figli: un terzo al coniuge, due terzi ai figli in parti uguali (art. 581 c.c.).
• Senza figli, ma con genitori o fratelli del defunto: due terzi al coniuge, il resto a loro (art. 582 c.c.).
• Senza figli, genitori, fratelli o sorelle: tutto al coniuge (art. 583 c.c.).

Esempio. Marito e moglie hanno la casa al 50% ciascuno e due figli. Muore il marito, senza testamento. La moglie tiene il suo 50% e riceve un terzo del 50% del marito; ogni figlio riceve un terzo di quel 50%. Risultato: moglie circa 66,7%, ogni figlio circa 16,7%. In più la moglie ha il diritto di abitare la casa.

Il diritto di abitazione

Al coniuge superstite spetta per legge il diritto di abitare la casa familiare e di usarne i mobili (art. 540 c.c.). Se gli eredi vogliono vendere la casa libera serve anche la sua firma.

Cosa serve per vendere dopo

• Dichiarazione di successione entro 12 mesi e accettazione dell’eredità trascritta (vedi FAQ 22).
• La firma di tutti i nuovi comproprietari; se tra loro c’è un minorenne serve un’autorizzazione (vedi FAQ 25).

Attenzione

Il coniuge separato conserva di norma i diritti successori, salvo che la separazione gli sia stata addebitata; il coniuge divorziato no. Un testamento può cambiare le quote, nel rispetto della quota riservata per legge a coniuge e figli.

Cosa fare adesso

Verifica se esiste un testamento e chi sono tutti gli eredi: da questo dipende chi dovrà firmare un’eventuale vendita.

Norme e fontiCodice civile, artt. 540, 581, 582 e 583 · Brocardi, art. 581 c.c.

In breveNo: la casa ricevuta in donazione resta un bene personale di chi la riceve, anche se è sposato in comunione dei beni, a meno che nell’atto di donazione sia scritto che è donata alla comunione. In caso di separazione resta sua.

La regola

I beni ricevuti per donazione o per eredità sono esclusi dalla comunione, se nell’atto di donazione o nel testamento non è specificato che sono attribuiti alla comunione (art. 179, comma 1, lett. b, c.c.).

Attenzione: soldi donati e casa donata non sono la stessa cosa

• Se i genitori donano direttamente la casa, la casa è personale.
• Se i genitori danno i soldi e il figlio compra la casa, la situazione è diversa: per la Cassazione in quel caso è stata donata solo la somma, e se il figlio intesta la casa anche al coniuge gli sta donando la sua metà (Cass. 19537/2018).
• Chi è in comunione e compra con denaro personale, compreso quello ricevuto in dono, per tenere la casa fuori dalla comunione deve dichiararlo nell’atto d’acquisto, con la partecipazione del coniuge (art. 179, lett. f e ultimo comma, c.c.).

Perché conta quando si vende

Se la casa è bene personale, per venderla basta la firma del proprietario. Se è in comunione, serve anche quella del coniuge.

Cosa fare adesso

Rileggi l’atto di provenienza, la donazione o l’acquisto, per vedere che cosa è scritto: è quello che conta per il notaio.

Norme e fontiCodice civile, art. 179 · Cass. n. 19537/2018, commentata su Diritto.it

In breveIl 4+4 lascia libero il canone ma vincola più a lungo. Il 3+2 a canone concordato ha un canone entro limiti fissati a Milano, ma dà le tasse più basse. Il transitorio, da 1 a 18 mesi, si può usare solo per esigenze temporanee documentate.

4+4 a canone libero

• Canone deciso liberamente dalle parti.
• Alla prima scadenza puoi negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge (art. 3 L. 431/1998); alla seconda non serve motivo.
• Cedolare secca al 21%.

3+2 a canone concordato

• Canone entro le fasce dell’Accordo territoriale del Comune di Milano.
• Serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’associazione firmataria dell’accordo.
• Cedolare secca al 10% (Milano è comune ad alta tensione abitativa), IMU ridotta del 25% e, con tassazione ordinaria, reddito tassabile ridotto del 30%.

Transitorio

• Durata da 1 a 18 mesi.
• Serve un’esigenza temporanea, del proprietario o dell’inquilino, scritta nel contratto e documentata: lavoro, studio, salute.
• A Milano il canone segue l’Accordo territoriale; se lo rispetta e c’è l’attestazione, si applica la cedolare al 10%. Senza esigenza documentata il contratto rischia di essere trasformato in un 4+4.

Esempio. Canone di 1.200 € al mese con 4+4 e cedolare al 21%: 14.400 € l’anno di affitto, 3.024 € di tasse. Con un 3+2 concordato a 1.000 € al mese: 12.000 € l’anno, 1.200 € di tasse con la cedolare al 10%. La differenza netta va calcolata sul canone che l’accordo permette per la tua casa.

Cosa fare adesso

Fatti calcolare il canone concordato massimo per la tua casa e confrontalo con quello libero al netto delle tasse.

Norme e fontiL. 431/1998, artt. 2, 3, 5 e 8; DM 16/1/2017 · L. 208/2015, art. 1, commi 53-54 (riduzione IMU) · Dokicasa, “Locazione transitoria”

In brevePer le case affittate con contratti lunghi la cedolare secca è al 21% sul canone, oppure al 10% con il canone concordato. Sostituisce IRPEF e addizionali, e con la cedolare non si pagano imposta di registro e bollo sul contratto.

Le aliquote

• 21% per i contratti a canone libero (4+4) e per i transitori non concordati.
• 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa come Milano.
• Per gli affitti brevi le regole sono diverse (vedi FAQ 33).

Quando conviene

• Quasi sempre se il tuo reddito ha un’aliquota IRPEF più alta del 21%, perché il canone non si somma agli altri redditi.
• Va valutata se hai redditi bassi o molte spese da detrarre: con la tassazione ordinaria potresti pagare meno.

Cosa comporta

• Non si paga l’imposta di registro, né all’inizio né negli anni successivi, e non si paga il bollo sul contratto.
• Per tutta la durata dell’opzione rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone.

Come si paga

Con la dichiarazione dei redditi, in acconto e a saldo, come l’IRPEF.

Cosa fare adesso

Chiedi al commercialista di confrontare cedolare e tassazione ordinaria sul tuo reddito reale prima di registrare il contratto.

Norme e fontiD.Lgs. 23/2011, art. 3 (commi 2 e 11) · L. 160/2019 (cedolare al 10% per il canone concordato resa stabile)

In breveDal 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% per un solo immobile scelto dal proprietario e al 26% dal secondo. Dal terzo immobile l’attività è considerata d’impresa e serve la partita IVA. Ogni appartamento deve avere il codice CIN.

Tasse

• Affitti fino a 30 giorni da parte di persone fisiche, fuori dall’attività d’impresa.
• 21% su un immobile, scelto da te; 26% sugli altri.
• Oltre due immobili affittati in questo modo si è considerati impresa: serve la partita IVA. Prima del 2026 la soglia era più alta.

Il codice CIN

• Obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per ogni appartamento affittato per brevi periodi.
• Va esposto all’ingresso e indicato in ogni annuncio.
• Sanzioni: da 800 a 8.000 € senza CIN; da 500 a 5.000 € se non è esposto o indicato.

Altri obblighi

• Dispositivi di sicurezza: rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori.
• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web.
• Riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno del Comune di Milano.

Esempio. Affitti per brevi periodi due appartamenti a Milano, con 20.000 € di canoni l’anno ciascuno. Sul primo paghi il 21%, 4.200 €; sul secondo il 26%, 5.200 €.

Cosa fare adesso

Prima di pubblicare un annuncio verifica di avere CIN e dispositivi di sicurezza, e controlla il regolamento del tuo condominio.

Norme e fontiL. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026); PartitaIVA.it, “Affitti brevi, confermata cedolare secca a due velocità” · D.L. 145/2023, art. 13-ter (CIN e sanzioni); TeamSystem, “Sanzioni CIN affitti brevi e turistici”

In breveIl contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente. Senza cedolare secca si paga il 2% del canone annuo, minimo 67 €, diviso a metà tra proprietario e inquilino; con la cedolare non si paga.

Chi e quando

• Obbligati sono entrambe le parti, ma di solito la registrazione la fa il proprietario, o l’agenzia o il professionista che lo assiste.
• Termine: 30 giorni dalla data del contratto o dalla decorrenza, se anteriore.
• Si registra online con il modello RLI.

Quanto costa

• Con la cedolare secca: niente imposta di registro e niente bollo.
• Senza cedolare: imposta di registro del 2% sul canone annuo, minimo 67 €, divisa a metà, più l’imposta di bollo.

Esempio. Canone di 14.400 € l’anno senza cedolare: registro 2% = 288 €, cioè 144 € a testa, più il bollo. Con la cedolare: zero.

Perché non va mai saltata

Un contratto d’affitto non registrato è nullo, e si rischiano sanzioni fiscali. Inoltre senza registrazione è molto più difficile far valere i propri diritti contro un inquilino che non paga.

Cosa fare adesso

Decidi prima della firma se usare la cedolare secca: l’opzione si esercita al momento della registrazione.

Norme e fontiDPR 131/1986 e Tariffa, art. 5 · L. 311/2004, art. 1, comma 346 (nullità del contratto non registrato) · Dokicasa, “Calcolo imposta registro locazione 2026”

In breveLa strada è lo sfratto per morosità davanti al giudice. Cambiare la serratura o staccare luce, acqua e gas da soli è un reato, anche se l’inquilino non paga.

Quando l’inquilino è moroso

Il mancato pagamento di un canone, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, è motivo di risoluzione del contratto (art. 5 L. 392/1978).

Come funziona lo sfratto per morosità

• L’avvocato notifica l’intimazione di sfratto con la citazione per la convalida: tra la notifica e l’udienza devono passare almeno 20 giorni (art. 660 c.p.c.).
• All’udienza, se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto.
• Se l’inquilino non lascia la casa spontaneamente, si procede con l’esecuzione forzata tramite l’ufficiale giudiziario.
• I tempi dipendono dal tribunale e dal comportamento dell’inquilino: si ragiona in mesi, non in settimane, e non esiste un dato ufficiale per Milano.

Cosa non fare mai

Cambiare la serratura o staccare le utenze per costringere l’inquilino ad andarsene è esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.): ti fa passare dalla parte del torto.

Bollette intestate a te

Se le utenze sono ancora a tuo nome, verso il fornitore il debito resta tuo. Per questo all’inizio di ogni contratto è meglio far intestare le utenze all’inquilino.

Come prevenire

• Verifica reddito e referenze prima di firmare.
• Chiedi un deposito cauzionale e valuta una fideiussione bancaria o assicurativa.
• Registra sempre il contratto (vedi FAQ 34).

Cosa fare adesso

Al primo mese non pagato invia un sollecito scritto; se la situazione non si risolve, rivolgiti subito a un avvocato: ogni mese perso è un canone in meno.

Norme e fontiL. 392/1978, art. 5 · Codice di procedura civile, artt. 657-669, in particolare art. 660 · Codice penale, art. 392; StudioCataldi, “Distacco delle utenze all’inquilino moroso”

In breveL’inquilino entra subito in casa, paga un canone più alto del normale e una parte di quel canone vale come anticipo sul prezzo; entro un termine stabilito può decidere di comprare. Per il proprietario è un modo per vendere a chi oggi non ottiene il mutuo, ma la casa resta bloccata anche per anni.

Come funziona (art. 23 D.L. 133/2014)

• Il contratto va fatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio e va trascritto nei registri immobiliari.
• Fissa il canone, la parte del canone che si scala dal prezzo, il prezzo finale e il termine entro cui l’inquilino può comprare.
• La trascrizione protegge l’accordo per tutta la durata del contratto, comunque non oltre 10 anni.

Se l’inquilino non paga

Il contratto si risolve se l’inquilino non paga un numero minimo di canoni, anche non consecutivi, stabilito nel contratto e non inferiore a un ventesimo del totale. In quel caso il proprietario riprende la casa e, salvo accordi diversi, trattiene i canoni versati come indennità.

Se è il proprietario a non rispettare il contratto

Deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, con gli interessi; l’inquilino può anche chiedere al giudice di trasferirgli la proprietà.

Vantaggi e rischi per il proprietario

• Vantaggi: un reddito subito e un acquirente che in quel momento non avrebbe trovato un mutuo.
• Rischi: la casa è vincolata per anni, l’inquilino potrebbe non comprare alla scadenza, e se nel frattempo vuoi vendere ad altri non puoi.
• Se sull’immobile c’è un mutuo con ipoteca, va gestito prima della vendita finale.

Cosa fare adesso

Valuta prima con il notaio durata, prezzo e quota dei canoni da scalare, e verifica con attenzione l’affidabilità economica di chi entra.

Norme e fontiD.L. 133/2014, art. 23 (conv. L. 164/2014) · LeggiOggi, “I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (rent to buy)”