Enciclopedia della casa · Condominio
Assemblea condominiale
Organo deliberativo del condominio, composto da tutti i condomini, che decide sulla gestione delle parti comuni e sulle relative spese.
In sintesi
- Che cos’è: la riunione dei condomini in cui si prendono le decisioni sul condominio.
- Quando si riunisce: almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto, oltre alle convocazioni straordinarie.
- Come decide: con maggioranze calcolate per numero di partecipanti e per millesimi.
- Perché leggere i verbali: rivelano spese future, morosità e liti prima di comprare.
Definizione
L’assemblea condominiale è l’organo collegiale che riunisce tutti i condomini e delibera sulle materie di interesse comune: nomina e revoca dell’amministratore, approvazione del preventivo e del rendiconto, manutenzioni ordinarie e straordinarie, regolamento, liti. Le sue decisioni, prese con le maggioranze di legge, sono vincolanti per tutti i condomini, anche assenti o dissenzienti.
Convocazione
L’assemblea è convocata dall’amministratore con avviso contenente ordine del giorno, luogo, data e ora, comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata in prima convocazione, a mezzo PEC, raccomandata, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att. c.c.). L’amministratore deve presentare il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per la sua approvazione.
Quorum e maggioranze
| Prima convocazione | Seconda convocazione | |
|---|---|---|
| Validità dell’assemblea | Maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore dell’edificio | 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore |
| Delibere ordinarie | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore |
| Nomina e revoca dell’amministratore, riparazioni straordinarie di notevole entità | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore |
| Innovazioni (art. 1120, primo comma) | Maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore | Maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore |
Il verbale
Di ogni assemblea si redige un verbale, trascritto nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore, che riporta presenti, millesimi rappresentati, discussione e delibere con l’esito delle votazioni.
Impugnazione delle delibere
Il condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare davanti all’autorità giudiziaria le delibere contrarie alla legge o al regolamento entro trenta giorni, che decorrono dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e dalla comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.).
Perché interessa chi compra
I verbali delle ultime assemblee sono documenti essenziali in una trattativa: indicano l’importo delle spese condominiali, i lavori deliberati o in discussione, eventuali morosità e contenziosi. È buona prassi richiederli al venditore prima di formulare una proposta d’acquisto.
Voci correlate: Spese condominiali · Liberatoria condominiale · Avvisare l’amministratore dopo la vendita
Fonti: Codice Civile, artt. 1135-1137; disp. att. c.c., art. 66. Voce aggiornata a novembre 2026.
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