Enciclopedia della casa · Condominio
Spese condominiali
Oneri sostenuti per la conservazione, il godimento e la gestione delle parti comuni di un edificio, ripartiti tra i condomini secondo i millesimi.
In sintesi
- Che cosa sono: le spese per parti e servizi comuni dell’edificio.
- Come si dividono: in base ai millesimi di proprietà o secondo l’uso, come previsto dalla legge e dal regolamento.
- Ordinarie e straordinarie: le prime ricorrenti, le seconde legate a lavori deliberati dall’assemblea.
- Chi compra: deve conoscerle prima della proposta, leggendo bilanci e verbali.
Definizione e ripartizione
Le spese condominiali sono gli oneri necessari per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Salvo diversa convenzione, sono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi; le spese per cose destinate a servire i condomini in misura diversa, come ascensore e scale, si ripartiscono in proporzione all’uso (art. 1123 c.c.).
Spese ordinarie e straordinarie
| Tipo | Esempi | Come si deliberano |
|---|---|---|
| Ordinarie | Pulizia, illuminazione, compenso dell’amministratore, piccola manutenzione, assicurazione | Con il preventivo annuale approvato dall’assemblea |
| Straordinarie | Rifacimento di facciate, tetto, impianti, ascensore | Con apposita delibera; per i lavori straordinari è obbligatoria la costituzione di un fondo speciale |
Amministratore, assemblea e rendiconto
Quando i condomini sono più di otto è obbligatoria la nomina di un amministratore. L’assemblea si riunisce almeno una volta l’anno per approvare il rendiconto della gestione passata e il preventivo di quella in corso; il verbale riporta anche i lavori deliberati o in discussione, le eventuali morosità e i contenziosi del condominio.
Chi paga in caso di compravendita
- Tra venditore e acquirente: secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, le spese per lavori straordinari gravano su chi era proprietario al momento della delibera che li ha approvati; le spese ordinarie seguono il periodo di godimento. Le parti possono accordarsi diversamente nella proposta o nel contratto.
- Nei confronti del condominio: l’acquirente è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
- Dopo la vendita: il venditore resta obbligato in solido per i contributi maturati fino a quando l’amministratore riceve copia autentica dell’atto (vedi Avvisare l’amministratore dopo la vendita).
Documenti da richiedere prima di comprare
- ultimi rendiconti e preventivo approvati;
- verbali delle assemblee degli ultimi due o tre anni, ordinarie e straordinarie;
- prospetto delle rate a carico dell’unità e situazione dei pagamenti;
- regolamento di condominio e tabelle millesimali;
- eventuali contenziosi in corso.
Queste informazioni permettono di stimare il costo reale di gestione dell’immobile e di valutare correttamente il prezzo della proposta d’acquisto; prima del rogito andrà poi richiesta la liberatoria.
Voci correlate: Assemblea condominiale · Liberatoria condominiale · Avvisare l’amministratore dopo la vendita
Fonti: Codice Civile, artt. 1117-1139; disp. att. c.c., art. 63. Voce aggiornata a novembre 2026.
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