Enciclopedia della casa · Compravendita
Caparra confirmatoria e penitenziale
Somma di denaro versata da una parte all’altra al momento della conclusione di un contratto, con funzione di garanzia o di prezzo del recesso.
In sintesi
- Che cos’è: una somma versata alla firma della proposta accettata o del preliminare.
- Due tipi: confirmatoria (garantisce l’adempimento) e penitenziale (prezzo per recedere).
- Da non confondere: con l’acconto, semplice anticipo del prezzo.
- In pratica: nelle compravendite di case si usa quasi sempre la caparra confirmatoria.
Definizione
La caparra è una somma di denaro (o una quantità di altre cose fungibili) che una parte consegna all’altra al momento della conclusione del contratto. In caso di regolare esecuzione viene restituita o, più spesso, imputata al prezzo dovuto. Il Codice Civile ne disciplina due forme, con funzioni molto diverse.
Caparra confirmatoria
Art. 1385 c.c.
Se è inadempiente chi l’ha versata, l’altra parte può recedere e trattenerla.
Se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere ed esigere il doppio.
In alternativa si può chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno.
Caparra penitenziale
Art. 1386 c.c.
È il corrispettivo di un diritto di recesso previsto nel contratto.
Chi recede perde la caparra versata, oppure restituisce il doppio di quella ricevuta.
Non sono dovuti ulteriori risarcimenti.
Acconto
Anticipo sul prezzo
È un pagamento parziale, senza funzione di garanzia.
Se l’affare non si conclude va restituito.
L’eventuale danno deve essere provato.
La caparra confirmatoria
È la forma tipica della compravendita immobiliare: rafforza l’impegno delle parti e predetermina il danno in caso di inadempimento. Se l’acquirente non si presenta al rogito senza giustificato motivo, il venditore può recedere e trattenere la caparra; se è il venditore a tirarsi indietro, l’acquirente può recedere e pretendere il doppio della somma versata. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione, ottenendo il risarcimento del danno secondo le regole generali, che va però dimostrato.
La caparra penitenziale
Accompagna un patto che consente a una o a entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto. In questo caso il recesso non è un inadempimento: chi recede perde la caparra versata o restituisce il doppio di quella ricevuta, e nulla di più è dovuto. Nelle compravendite residenziali è poco diffusa, perché rende l’impegno meno stabile.
L’acconto
L’acconto è un pagamento anticipato di una parte del prezzo, senza la funzione di garanzia propria della caparra: se l’affare non si conclude va restituito, e chi lamenta un danno deve provarlo. Le somme versate senza una qualificazione chiara tendono a essere considerate acconti: per questo il contratto deve indicare espressamente la natura della somma.
Aspetti pratici e fiscali
- La legge non fissa un importo minimo o massimo; nella prassi la caparra è commisurata al prezzo e ai tempi del rogito.
- Il versamento deve avvenire con mezzi tracciabili, per esempio assegno non trasferibile o bonifico.
- La proposta d’acquisto accettata che contiene gli elementi essenziali dell’affare ha valore di contratto preliminare e va registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni; l’obbligo di registrazione grava anche sul mediatore.
- Sulla caparra confirmatoria si applica l’imposta di registro dello 0,5%, poi detratta da quella dovuta sul rogito.
Nella pratica professionale
Importo della caparra, modalità di versamento, data del rogito e condizioni (per esempio l’ottenimento del mutuo) vanno definiti con precisione nella proposta d’acquisto: sono gli elementi che, in caso di problemi, determinano chi perde e quanto.
Voci correlate: Il mediatore immobiliare · Registrazione · Quota di legittima
Fonti: Codice Civile, artt. 1385-1386; Consiglio Nazionale del Notariato. Voce aggiornata a novembre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un professionista.
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