Enciclopedia della casa · Proprietà e atti
Trascrizione, iscrizione, annotazione, voltura e registrazione
Cinque adempimenti distinti che seguono gli atti immobiliari: i primi tre danno pubblicità nei Registri Immobiliari, gli ultimi due hanno natura catastale e fiscale.
In sintesi
- Pubblicità immobiliare: trascrizione, iscrizione, annotazione.
- Adempimento catastale: voltura.
- Adempimento fiscale: registrazione.
- Chi se ne occupa: per gli atti notarili, il notaio, in un’unica trasmissione telematica.
Quadro generale
Gli atti che riguardano gli immobili sono soggetti a più adempimenti successivi, spesso confusi tra loro perché simili nel nome. Trascrizione, iscrizione e annotazione sono formalità di pubblicità eseguite nei Registri Immobiliari e servono a rendere gli atti conoscibili e opponibili ai terzi; voltura e registrazione hanno invece funzione amministrativa e fiscale.
| Adempimento | Dove | Funzione | Esempi |
|---|---|---|---|
| Trascrizione | Registri Immobiliari | Rende opponibili ai terzi gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali | Compravendita, donazione, accettazione di eredità, pignoramento |
| Iscrizione | Registri Immobiliari | Costituisce e rende pubblici i diritti reali di garanzia | Ipoteca a garanzia di un mutuo |
| Annotazione | Registri Immobiliari | Aggiorna una formalità già trascritta o iscritta | Cancellazione di ipoteca, surroga del mutuo |
| Voltura | Catasto | Aggiorna gli intestatari catastali | Dopo compravendita o successione |
| Registrazione | Agenzia delle Entrate | Assolve le imposte e attribuisce data certa all’atto | Rogito, preliminare, contratto di locazione |
Trascrizione
Si trascrivono gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali su immobili (compravendita, donazione, permuta, divisione), gli atti per causa di morte (accettazione di eredità, acquisto di legato), alcuni atti amministrativi e giudiziari (decreti di trasferimento, sentenze, domande giudiziali) e gli atti esecutivi e cautelari (pignoramenti, sequestri). La trascrizione risolve i conflitti tra più acquirenti dello stesso bene: prevale chi ha trascritto per primo.
Iscrizione
L’iscrizione riguarda le ipoteche, volontarie (come quella a garanzia di un mutuo), giudiziali o legali, e i privilegi speciali previsti dalla legge. Per l’ipoteca l’iscrizione è costitutiva: senza iscrizione il diritto non sorge.
Annotazione
L’annotazione è eseguita a margine di una trascrizione o di un’iscrizione già esistente per darne pubblicità a vicende successive: la cancellazione o la riduzione di un’ipoteca, la surrogazione nel mutuo, l’avveramento di una condizione.
Voltura
La voltura è l’aggiornamento dell’intestazione negli archivi del catasto, che deve identificare con dati univoci immobili e intestatari ai fini dell’attribuzione della rendita e del calcolo delle imposte.
Registrazione
La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate ha la duplice funzione di assolvere l’imposta di registro e le altre imposte dovute e di attribuire data certa all’atto. Consente inoltre all’amministrazione finanziaria di acquisire informazioni sulle operazioni dei contribuenti. Sono soggetti a registrazione, tra gli altri, i rogiti, i contratti preliminari (anche nella forma di proposta d’acquisto accettata) e i contratti di locazione.
Chi se ne occupa
Per gli atti ricevuti o autenticati dal notaio, registrazione, trascrizione e voltura sono eseguite dal notaio stesso con un’unica trasmissione telematica (il cosiddetto adempimento unico). Le scritture private non autenticate, come i preliminari, devono essere registrate dalle parti; in caso di intervento di un mediatore, l’obbligo di registrazione grava anche su di lui.
Voci correlate: Visura ipotecaria · Voltura catastale · Diritti reali · Sistema tavolare
Fonti: Codice Civile, artt. 2643-2696 e 2808-2899; D.P.R. 131/1986. Voce aggiornata a novembre 2026.
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