Enciclopedia della casa · Proprietà e atti
Diritti reali
Diritti soggettivi che attribuiscono al titolare un potere diretto e immediato su un bene, opponibile a chiunque.
In sintesi
- Che cosa sono: i diritti “sulla cosa” (dal latino res): proprietà e diritti minori su beni altrui.
- Quali sono: solo quelli previsti dalla legge (numero chiuso).
- Le categorie: proprietà, diritti reali di godimento, diritti reali di garanzia.
- Perché contano: in ogni compravendita occorre sapere quali diritti esistono sull’immobile e chi ne è titolare.
Definizione e caratteri
I diritti reali attribuiscono al titolare un potere immediato su un bene, senza necessità della collaborazione di altri soggetti. La dottrina ne individua alcuni caratteri tipici:
- tipicità: sono soltanto quelli previsti dalla legge; le parti non possono crearne di nuovi;
- assolutezza: sono opponibili a chiunque (erga omnes);
- immediatezza: il titolare esercita il proprio potere direttamente sul bene;
- diritto di seguito: seguono il bene anche quando passa ad altri proprietari;
- patrimonialità: hanno un valore economico.
Classificazione
| Categoria | Diritti | In sintesi |
|---|---|---|
| Proprietà | Proprietà (art. 832 c.c.) | Diritto di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti di legge |
| Diritti reali di godimento | Superficie | Diritto di costruire o mantenere una costruzione su suolo altrui |
| Enfiteusi | Godimento di un fondo altrui con obbligo di migliorarlo e pagare un canone | |
| Usufrutto | Godimento del bene e dei suoi frutti, rispettandone la destinazione, per un tempo limitato | |
| Uso | Servirsi del bene e raccoglierne i frutti nei limiti dei bisogni propri e della famiglia | |
| Abitazione | Abitare una casa nei limiti dei bisogni propri e della famiglia | |
| Servitù prediali | Peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro fondo (es. passaggio) | |
| Diritti reali di garanzia | Pegno, ipoteca | Garantiscono un credito su un bene; l’ipoteca grava sugli immobili |
Comunione
Più persone possono essere titolari dello stesso diritto su un bene, ciascuna per una quota (per esempio due coniugi proprietari al 50%): si parla di comunione. Ogni comproprietario può disporre della propria quota, ma la vendita dell’intero immobile richiede il consenso di tutti.
Rilevanza nella compravendita
Prima di una vendita occorre accertare quali diritti reali gravano sull’immobile e chi ne è titolare: un usufrutto, un diritto di abitazione del coniuge superstite, una servitù o un’ipoteca incidono sulla commerciabilità e sul valore. Queste informazioni si ricavano dall’atto di provenienza e dalla visura ipotecaria, non dalla visura catastale, che ha valore solo indicativo.
Voci correlate: Usufrutto e nuda proprietà · Visura ipotecaria · Quota di legittima · Trascrizione e iscrizione
Fonte: Codice Civile, Libro III. Voce aggiornata a novembre 2026.
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