Enciclopedia della casa · Proprietà e atti
Usufrutto e nuda proprietà
Scomposizione del diritto di proprietà in due diritti distinti: il godimento del bene (usufrutto) e la titolarità priva del godimento (nuda proprietà).
In sintesi
- Usufrutto: diritto reale di godere di un bene altrui e di percepirne i frutti, rispettandone la destinazione.
- Nuda proprietà: la proprietà “spogliata” del godimento, che torna piena alla fine dell’usufrutto.
- Durata: non oltre la vita dell’usufruttuario; per le persone giuridiche, non oltre trent’anni.
- Uso tipico: vendere la casa continuando ad abitarla, o pianificare il passaggio tra generazioni.
Definizione
L’usufrutto è il diritto reale di godere di un bene di proprietà altrui e di trarne i frutti, rispettandone la destinazione economica (artt. 978 e seguenti del Codice Civile). Quando su un immobile è costituito un usufrutto, al proprietario resta la nuda proprietà: la titolarità del bene senza il diritto di goderne. Usufrutto e nuda proprietà, sommati, ricostituiscono la piena proprietà.
Durata ed estinzione
L’usufrutto è un diritto temporaneo: non può eccedere la vita dell’usufruttuario e, se costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent’anni. Alla sua estinzione il diritto del nudo proprietario si espande automaticamente fino a diventare piena proprietà, senza necessità di un nuovo atto; in catasto si procede al ricongiungimento dell’usufrutto.
Diritti e obblighi delle parti
| Usufruttuario | Nudo proprietario | |
|---|---|---|
| Godimento | Abita l’immobile o lo concede in locazione, percependo i canoni | Non ha il godimento del bene |
| Spese | Manutenzione ordinaria e spese di gestione | Riparazioni straordinarie |
| Imposte | È il soggetto passivo dell’IMU | Non paga l’IMU sull’immobile |
| Disposizione | Può cedere il proprio diritto, salvo divieto nel titolo | Può vendere la nuda proprietà |
La vendita della nuda proprietà
Una delle applicazioni più diffuse è la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto: il proprietario, spesso anziano, cede oggi la nuda proprietà a un prezzo inferiore al valore di mercato e continua ad abitare la casa per tutta la vita, disponendo subito di una somma di denaro. L’acquirente investe su un bene che diventerà pienamente disponibile in futuro, a un costo ridotto.
Esempio. La signora Bianchi, vedova e con una pensione modesta, vende la nuda proprietà della propria casa al vicino, il signor Verdi, che desidera un’abitazione per la figlia tra qualche anno. La signora Bianchi riceve subito il prezzo e resta nella casa come usufruttuaria; alla fine dell’usufrutto il signor Verdi diventerà pieno proprietario.
Il valore
Il valore della nuda proprietà dipende principalmente dal valore di mercato dell’immobile e dall’età dell’usufruttuario: quanto più l’usufruttuario è giovane, tanto più l’usufrutto pesa sul valore complessivo. Ai fini fiscali si applicano coefficienti ministeriali aggiornati periodicamente; il prezzo di mercato, invece, richiede una valutazione professionale che consideri anche condizioni dell’immobile, zona e domanda.
Attenzione
- Le condizioni di godimento, le spese e la possibilità di locare vanno disciplinate con chiarezza nell’atto.
- L’IMU è a carico dell’usufruttuario.
- Esiste anche l’usufrutto congiuntivo, a favore di più persone (per esempio due coniugi), con diritto di accrescimento tra loro se previsto.
Voci correlate: Diritti reali · Quota di legittima · Donazione e successione · Visura ipotecaria
Fonti: Codice Civile, artt. 978-1020; L. 160/2019 (IMU). Voce aggiornata a novembre 2026.
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