Enciclopedia della casa · Proprietà e atti
Donazione e successione
I due modi principali di acquisto di un immobile a titolo gratuito: tra vivi, con la donazione, o a causa di morte, con la successione.
In sintesi
- Donazione: contratto tra vivi con cui si trasferisce un bene per spirito di liberalità.
- Successione: trasferimento del patrimonio di una persona deceduta ai suoi eredi.
- Forma: la donazione richiede l’atto pubblico con due testimoni; la successione comporta accettazione e dichiarazione fiscale.
- Vendita: la provenienza gratuita va sempre verificata prima di vendere.
Definizioni
Quando si vende un immobile, una delle prime informazioni richieste è la sua provenienza: se è stato acquistato oppure ricevuto. Gli acquisti a titolo gratuito avvengono principalmente in due forme: la donazione, che si perfeziona tra persone viventi, e la successione, che si apre con la morte di una persona.
La donazione
La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra disponendo a suo favore di un proprio diritto (art. 769 c.c.). Deve essere fatta per atto pubblico, davanti a un notaio e alla presenza di due testimoni, a pena di nullità; il donatario deve accettare nello stesso atto o con un successivo atto pubblico.
La donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario, nei casi previsti dalla legge (per esempio ingiuria grave o grave pregiudizio arrecato dolosamente al patrimonio del donante), oppure per sopravvenienza di figli del donante.
La successione
Alla morte di una persona si apre la successione: il suo patrimonio, comprensivo di beni e debiti, è devoluto agli eredi che accettano l’eredità. Il chiamato può accettare puramente e semplicemente, rinunciare, oppure accettare con beneficio d’inventario, limitando la propria responsabilità per i debiti al valore dei beni ricevuti.
- Successione legittima: in assenza di testamento, la legge individua gli eredi (coniuge, figli e, in loro mancanza, altri parenti) e le relative quote.
- Successione testamentaria: il patrimonio è attribuito secondo il testamento, nel rispetto della quota di legittima riservata ai familiari più stretti.
Adempimenti e imposte
| Beneficiari | Franchigia per ciascun beneficiario | Aliquota oltre la franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta | 1.000.000 € | 4% |
| Fratelli e sorelle | 100.000 € | 6% |
| Altri parenti fino al 4° grado e affini | — | 6% |
| Altri soggetti | — | 8% |
La dichiarazione di successione va presentata all’Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dall’apertura della successione; con la presentazione online è possibile richiedere anche la voltura catastale degli immobili.
La vendita di un immobile ricevuto
La provenienza da donazione o successione non impedisce la vendita, ma richiede verifiche specifiche: accettazione dell’eredità trascritta, volture eseguite e, per le donazioni, la valutazione dei possibili diritti dei legittimari. Sono aspetti da chiarire prima di fissare prezzo e tempi.
Voci correlate: Quota di legittima · Beneficio d’inventario · Usufrutto e nuda proprietà · Voltura catastale
Fonti: Codice Civile, artt. 456-809; D.Lgs. 346/1990. Voce aggiornata a novembre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un notaio o di un avvocato.
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