Enciclopedia della casa · Proprietà e atti
Visura ipotecaria (ispezione ipotecaria)
Consultazione dei Registri Immobiliari che documenta gli atti trascritti, iscritti e annotati relativi a un immobile o a un soggetto.
In sintesi
- Che cos’è: l’elenco delle formalità presenti nei Registri Immobiliari.
- Cosa rivela: proprietari, passaggi di proprietà, ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.
- Ricerca: per immobile o per soggetto.
- Perché è decisiva: a differenza del catasto, documenta la titolarità dei diritti.
Definizione
La visura ipotecaria, tecnicamente ispezione ipotecaria, è la consultazione dei Registri Immobiliari tenuti dal Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (la ex Conservatoria). Restituisce l’elenco delle formalità, cioè trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, eseguite su un immobile o a carico o a favore di un soggetto, con la possibilità di consultare le singole note e, quando disponibili, i titoli.
Che cosa si trova
| Tipo di formalità | Esempi |
|---|---|
| Trascrizioni a favore e contro | Compravendite, donazioni, permute, accettazioni di eredità, divisioni, costituzione di diritti reali |
| Iscrizioni | Ipoteche volontarie (mutui), giudiziali e legali |
| Annotazioni | Cancellazioni e restrizioni di ipoteca, surroghe |
| Formalità pregiudizievoli | Pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, ipoteche giudiziali |
Ricerca per soggetto e per immobile
L’ispezione può essere eseguita per immobile, partendo dai dati catastali, oppure per soggetto, partendo dal nominativo o dal codice fiscale. Nelle verifiche preliminari a una compravendita si utilizzano di norma entrambe le modalità, ricostruendo la provenienza dell’immobile almeno nel ventennio precedente.
Perché è necessaria
Il catasto non ha valore probatorio: per accertare chi sia effettivamente titolare di un immobile, a quale titolo e con quali vincoli, occorre consultare i Registri Immobiliari. L’ispezione consente di verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario, che non vi siano ipoteche da cancellare o pignoramenti in corso e che non esistano diritti di terzi sull’immobile.
Come si richiede
L’ispezione può essere richiesta da chiunque, trattandosi di registri pubblici, presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate o in via telematica, con il pagamento dei tributi previsti. Il titolare di diritti reali può consultare gratuitamente le formalità relative ai propri immobili attraverso il servizio di consultazione personale.
Nella compravendita
Le ispezioni ipotecarie sono effettuate dal notaio prima del rogito; è tuttavia buona prassi che vengano eseguite già nella fase iniziale della trattativa, così da far emergere per tempo eventuali criticità che potrebbero bloccare la vendita o richiedere tempi e costi aggiuntivi.
Voci correlate: Trascrizione, iscrizione e annotazione · Diritti reali · Visura catastale · Sistema tavolare
Fonti: Agenzia delle Entrate, servizi di pubblicità immobiliare. Voce aggiornata a novembre 2026.
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