Enciclopedia della casa · Catasto
Visura catastale
Documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che riporta i dati identificativi, di classamento e di intestazione di un immobile censito in catasto.
In sintesi
- Che cos’è: l’estratto dei dati catastali di un immobile o di un soggetto.
- A cosa serve: identificare l’immobile, verificarne categoria e rendita, conoscerne gli intestatari catastali.
- Valore: fiscale e informativo; non prova la proprietà.
- Come si ottiene: online e gratuitamente con SPID, CIE o CNS, oppure presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate.
Definizione
La visura catastale è il documento, rilasciato dall’Agenzia delle Entrate (Ufficio Provinciale – Territorio), che riproduce le informazioni contenute nelle banche dati del catasto relative a un immobile o ai beni intestati a un determinato soggetto. Riporta i dati che identificano l’unità immobiliare, ne descrivono la classificazione fiscale e ne indicano gli intestatari, insieme agli atti e alle variazioni che hanno determinato l’attuale situazione catastale.
Si tratta di un documento a contenuto prevalentemente pubblico: chiunque può ottenere la visura di qualsiasi immobile, con l’eccezione della planimetria, riservata agli aventi diritto e ai loro delegati.
Tipologie
- Per immobile o per soggetto. La visura per immobile riguarda una singola unità, individuata dai suoi dati catastali; quella per soggetto elenca gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica.
- Attuale o storica. La visura attuale riporta la situazione alla data di aggiornamento della banca dati; la visura storica ricostruisce le variazioni intervenute nel tempo, in forma analitica o sintetica, ed è lo strumento utilizzato per ricostruire la cronologia degli intestatari e delle modifiche.
- Catasto Fabbricati o Catasto Terreni. La prima riguarda le unità immobiliari urbane; la seconda i terreni, con l’indicazione di qualità colturale, classe, superficie e dei redditi dominicale e agrario.
Contenuto e lettura
- Intestazione. Ufficio che rilascia il documento, data e ora, tipo di catasto e data di aggiornamento della banca dati (“situazione degli atti informatizzati al…”).
- Dati identificativi. Sezione urbana (ove prevista), foglio, particella (o mappale) e subalterno: insieme individuano in modo univoco l’unità immobiliare. Vedi La carta d’identità di un immobile.
- Dati di classamento. Zona censuaria, categoria (per esempio A/2, abitazione di tipo civile), classe e consistenza, espressa in vani per le abitazioni, in metri quadrati o metri cubi per le altre categorie.
- Superficie catastale. Calcolata secondo i criteri del D.P.R. 138/1998, indicata in totale e al netto delle aree scoperte. Non coincide necessariamente con la superficie commerciale utilizzata nelle compravendite.
- Rendita catastale. Valore fiscale convenzionale dell’immobile, base di calcolo di imposte quali l’IMU e, in molti casi, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Non esprime il valore di mercato.
- Indirizzo. Via, numero civico, piano ed eventuale interno.
- Intestati. Dati anagrafici e codice fiscale dei soggetti intestatari, con l’indicazione del diritto reale (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.) e della relativa quota.
- Dati derivanti da. Atto o variazione che ha originato l’ultima situazione registrata (compravendita, successione, variazione catastale, ecc.).
Valore giuridico
Il catasto italiano ha natura non probatoria: la visura catastale non costituisce prova della proprietà. L’intestazione catastale può non essere aggiornata, per esempio quando non è stata presentata la voltura successiva a una successione. La titolarità dei diritti si accerta attraverso i Registri Immobiliari, mediante la visura ipotecaria, e attraverso l’atto di provenienza.
Come si richiede e quanto costa
- Consultazione personale (area riservata dell’Agenzia delle Entrate): gratuita, limitata agli immobili sui quali il richiedente è titolare di diritti reali; consente di ottenere anche la planimetria e l’ispezione ipotecaria.
- Servizio “Visura catastale” online: gratuito dal 1° gennaio 2025 anche per immobili di cui il richiedente non è titolare, ricercabili tramite i dati catastali; esclusi i territori di Trento e Bolzano.
- Uffici provinciali – Territorio e sportelli catastali decentrati presso alcuni Comuni: gratuita per i titolari di diritti sull’immobile; negli altri casi è dovuto un tributo speciale di 3 euro. La visura storica per soggetto è disponibile solo presso gli uffici.
L’accesso ai servizi online avviene con SPID, CIE o CNS. I documenti sono rilasciati in formato PDF.
Differenze con documenti affini
- Planimetria catastale: rappresentazione grafica in scala dell’unità immobiliare; la visura ne riporta solo i dati descrittivi.
- Estratto di mappa: rappresentazione della particella sul foglio di mappa, senza dati di intestazione né di classamento.
- Visura ipotecaria: elenco delle formalità (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni) presenti nei Registri Immobiliari; documenta proprietà, ipoteche e pignoramenti.
Nella pratica professionale
Prima della messa in vendita di un immobile la visura viene confrontata con la planimetria, con l’atto di provenienza e con lo stato di fatto. Le incongruenze più frequenti riguardano intestatari non aggiornati, categoria o consistenza non corrispondenti all’effettiva destinazione e indirizzi variati per toponomastica. Dal 1° luglio 2010 gli atti di trasferimento devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie: per questo la verifica va eseguita prima dell’avvio della commercializzazione.
Voci correlate: Catasto · Dati identificativi · Categorie catastali · Vano catastale · Planimetria · Visura ipotecaria
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida «La visura catastale» (novembre 2025). Voce aggiornata a novembre 2026.
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