Enciclopedia della casa · Affitto
Cedolare secca
Regime facoltativo di tassazione dei canoni di locazione abitativa, che sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto.
In sintesi
- Che cos’è: un’imposta fissa sui canoni d’affitto, alternativa all’IRPEF.
- Aliquote: 21% ordinaria; 10% per canone concordato nei Comuni previsti, contratti transitori e per studenti.
- Chi può optare: persone fisiche proprietarie di abitazioni (categorie A, escluso A/10) e pertinenze.
- Condizione: rinuncia all’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione.
Definizione
La cedolare secca è un regime opzionale introdotto dal D.Lgs. 23/2011 con cui il reddito derivante dalla locazione di immobili abitativi è tassato con un’imposta sostitutiva, anziché sommarsi agli altri redditi del locatore. Sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul canone e, per il contratto, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Aliquote
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Locazione abitativa a canone libero (4+4) | 21% |
| Canone concordato (3+2) nei Comuni previsti, contratti transitori e per studenti universitari | 10% |
| Locazioni brevi (fino a 30 giorni): prima unità | 21% |
| Locazioni brevi: unità ulteriori | 26% |
Chi può scegliere
- persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, che non agiscono nell’esercizio di impresa;
- per immobili abitativi delle categorie da A/1 a A/11, escluso A/10, e relative pertinenze locate congiuntamente;
- con locazione a uso abitativo; secondo l’Agenzia delle Entrate, l’opzione non è ammessa quando il conduttore agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.
Come funziona
- l’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto o nelle annualità successive;
- il locatore deve comunicare al conduttore, con raccomandata, la scelta e la rinuncia all’aggiornamento del canone;
- l’imposta si versa con acconti e saldo alle scadenze delle imposte sui redditi;
- si applica sull’intero canone, senza la riduzione forfettaria prevista nel regime ordinario.
Quando conviene
La cedolare secca è generalmente vantaggiosa per i locatori con redditi medio-alti, per i quali l’aliquota marginale IRPEF supera il 21%, e per i contratti a canone concordato. Va valutata considerando anche la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT e l’eventuale perdita di detrazioni IRPEF.
Voci correlate: Contratti di locazione · Registrazione del contratto · Deposito cauzionale
Fonti: D.Lgs. 23/2011, art. 3; L. 213/2023. Voce aggiornata a novembre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un professionista.
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