Enciclopedia della casa · Affitto
Contratti di locazione abitativa
Principali tipologie di contratto per l’affitto di abitazioni previste dalla Legge 431/1998: libero (4+4), concordato (3+2), transitorio e per studenti universitari.
In sintesi
- Libero 4+4: canone stabilito liberamente, durata minima quattro anni più quattro.
- Concordato 3+2: canone entro i limiti degli accordi territoriali, con vantaggi fiscali.
- Transitorio: da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate.
- Studenti: da 6 a 36 mesi, nei Comuni sede universitaria.
Quadro normativo
Le locazioni di immobili a uso abitativo sono disciplinate principalmente dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, e, per quanto non diversamente previsto, dal Codice Civile e dalla Legge 392/1978. I contratti devono essere stipulati in forma scritta e registrati.
Le tipologie
| Tipo | Durata | Canone | Note |
|---|---|---|---|
| Libero (art. 2, c. 1) | 4 anni + rinnovo di 4 | Liberamente concordato | Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge |
| Concordato (art. 2, c. 3) | 3 anni + proroga di 2 | Entro i limiti degli accordi territoriali | Agevolazioni fiscali per locatore e conduttore nei Comuni previsti |
| Transitorio (art. 5, c. 1) | Da 1 a 18 mesi | Secondo gli accordi territoriali nei Comuni previsti | Esigenza transitoria da indicare e documentare |
| Per studenti universitari (art. 5, c. 2-3) | Da 6 a 36 mesi | Secondo gli accordi territoriali | Riservato a studenti iscritti a corsi in un Comune diverso da quello di residenza |
Recesso e disdetta
- il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di sei mesi, salvo che il contratto preveda la facoltà di recesso libero;
- il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativamente indicati dalla legge (per esempio necessità di destinare l’immobile a uso proprio o di familiari), con preavviso di almeno sei mesi;
- alla scadenza del secondo periodo, ciascuna parte può comunicare la disdetta o la volontà di rinnovare a nuove condizioni.
Elementi da curare
- canone, aggiornamento e modalità di pagamento;
- oneri accessori e loro ripartizione;
- deposito cauzionale;
- APE consegnato al conduttore;
- regime fiscale scelto dal locatore (ordinario o cedolare secca);
- verbale di consegna.
Voci correlate: Cedolare secca · Deposito cauzionale · Registrazione del contratto · Verbale di consegna
Fonti: L. 431/1998; L. 392/1978; Codice Civile, artt. 1571 e seguenti. Voce aggiornata a novembre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un professionista.
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