Enciclopedia della casa · Catasto
Conformità catastale
Corrispondenza tra i dati e la planimetria depositati in catasto e lo stato di fatto dell’immobile, requisito necessario per la validità degli atti di trasferimento.
In sintesi
- Che cos’è: la coerenza tra ciò che risulta in catasto e ciò che esiste realmente.
- Quando serve: in ogni atto che trasferisce o costituisce diritti reali su un fabbricato esistente.
- Chi la dichiara: gli intestatari, nell’atto, oppure un tecnico abilitato con un’attestazione.
- Da non confondere: con la conformità urbanistica, che riguarda i titoli edilizi.
Definizione
Per conformità catastale si intende la corrispondenza tra i dati catastali e la planimetria depositata e lo stato di fatto dell’unità immobiliare. Dal 1° luglio 2010, per effetto dell’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, che ha introdotto il comma 1-bis all’art. 29 della Legge 52/1985, gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità:
- l’identificazione catastale dell’immobile;
- il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
- la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sostituibile da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.
La stessa norma impone al notaio, prima della stipula, di individuare gli intestatari catastali e di verificarne la conformità con le risultanze dei Registri Immobiliari (la cosiddetta conformità soggettiva).
Conformità oggettiva e soggettiva
- Oggettiva: riguarda l’immobile: la planimetria e i dati di classamento devono rappresentare lo stato reale (distribuzione degli spazi, destinazione dei locali, consistenza).
- Soggettiva: riguarda gli intestatari: chi risulta in catasto deve coincidere con chi risulta titolare nei Registri Immobiliari; eventuali disallineamenti, per esempio volture non eseguite dopo una successione, vanno sanati prima dell’atto.
Quali difformità contano
Secondo le indicazioni dell’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate), l’obbligo di aggiornamento riguarda le variazioni che incidono sullo stato, sulla consistenza o sull’attribuzione della categoria e della classe, e quindi sulla rendita: per esempio l’eliminazione o la creazione di un vano, la trasformazione di un ripostiglio in bagno, il cambio di destinazione d’uso o l’accorpamento di una cantina. La valutazione del caso concreto spetta a un tecnico abilitato.
Come si regolarizza
Una planimetria non conforme si aggiorna con una pratica di variazione (procedura DOCFA) redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) e trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate. I tempi sono normalmente brevi, ma è opportuno avviare la verifica prima della messa in vendita, per evitare ritardi al momento del rogito.
Conformità catastale e urbanistica
La conformità catastale non attesta la regolarità edilizia. La legittimità di un immobile si accerta confrontando lo stato di fatto con i titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi di costruire, CILA, SCIA) depositati presso il Comune. Aggiornare la planimetria catastale non sana un intervento eseguito senza titolo: in presenza di opere non autorizzate occorre valutare prima la sanabilità sotto il profilo urbanistico e solo dopo procedere all’aggiornamento catastale.
Voci correlate: Planimetria · Visura catastale · Rendita catastale · Voltura catastale
Fonti: art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985; D.L. 78/2010; Circolare Agenzia del Territorio n. 2/2010. Voce aggiornata a novembre 2026.
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