Enciclopedia della casa · Tasse e costi
Plusvalenza immobiliare
Differenza positiva tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo costo di acquisto, tassabile in determinati casi quando la vendita avviene entro cinque anni.
In sintesi
- Quando si paga: vendita entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.
- Esclusioni: immobili ricevuti in successione; abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
- Come si paga: in dichiarazione dei redditi oppure con imposta sostitutiva del 26% tramite il notaio.
- Superbonus: regole specifiche per gli immobili su cui sono stati eseguiti lavori agevolati.
Definizione
La plusvalenza immobiliare è il guadagno realizzato vendendo un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. Per le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa costituisce reddito diverso tassabile (art. 67 del TUIR) se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.
Quando non si paga
- vendita dopo cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione;
- immobili ricevuti per successione;
- abitazione adibita ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita.
Per gli immobili ricevuti in donazione, il quinquennio si calcola dalla data di acquisto da parte del donante.
Come si calcola
Plusvalenza = prezzo di vendita − (prezzo di acquisto + costi inerenti documentati), cioè imposte e spese notarili dell’acquisto e spese incrementative del valore. Esempio: acquisto a 165.000 €, costi documentati 12.000 €, vendita a 210.000 €: plusvalenza di 33.000 €; con l’imposta sostitutiva del 26%, imposta di 8.580 €.
Come si paga
- Tassazione ordinaria: la plusvalenza si somma agli altri redditi ed è soggetta all’IRPEF a scaglioni e alle addizionali.
- Imposta sostitutiva del 26%: su richiesta del venditore al momento del rogito; il notaio la calcola e la versa.
Immobili con Superbonus
Per le cessioni effettuate dal 2024, gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus sono soggetti a tassazione della plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, con le stesse esclusioni per successione e abitazione principale e con regole di calcolo specifiche.
Nella pratica
Prima di fissare il prezzo di vendita di un immobile acquistato da meno di cinque anni conviene verificare con un commercialista l’eventuale imposta: incide sul ricavo netto e sulla scelta dei tempi della vendita. Va valutata insieme all’eventuale decadenza dalle agevolazioni prima casa.
Voci correlate: Agevolazioni prima casa · Imposte sull’acquisto · Rogito notarile
Fonti: TUIR, artt. 67-68; L. 266/2005, art. 1, comma 496; L. 213/2023. Voce aggiornata a novembre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un professionista.
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