Enciclopedia della casa · Catasto
Superficie catastale
Superficie di un’unità immobiliare calcolata secondo i criteri stabiliti dal D.P.R. 138/1998, riportata in visura in metri quadrati.
In sintesi
- Che cos’è: la superficie “convenzionale” dell’immobile secondo le regole catastali.
- Dove si trova: nella visura, accanto alla consistenza, con due valori: totale ed escluse le aree scoperte.
- A cosa serve: per esempio come base per la TARI.
- Attenzione: non coincide con la superficie calpestabile né con quella commerciale degli annunci.
Definizione
La superficie catastale è la superficie di un’unità immobiliare determinata secondo i criteri dell’Allegato C del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. Dal 9 novembre 2015 è riportata nelle visure delle unità dei gruppi A, B e C dotate di planimetria, accanto alla consistenza tradizionale espressa in vani.
Come si calcola
La superficie catastale comprende i muri interni e perimetrali (questi ultimi fino a uno spessore di 50 cm, i muri in comune con altre unità al 50% fino a 25 cm) e somma le diverse parti dell’immobile applicando coefficienti differenti:
| Elemento | Coefficiente |
|---|---|
| Vani principali e accessori diretti (camere, cucina, bagni, corridoi) | 100% |
| Accessori indiretti comunicanti con i vani principali (es. soffitta, cantina collegata) | 50% |
| Accessori indiretti non comunicanti (es. cantina separata) | 25% |
| Balconi, terrazzi e simili comunicanti | 30% fino a 25 m², 10% per la parte eccedente |
| Balconi, terrazzi e simili non comunicanti | 15% fino a 25 m², 5% per la parte eccedente |
| Aree scoperte o assimilate (abitazioni) | 10% fino alla superficie dei vani principali, 2% per l’eccedenza |
I due valori in visura
Nella visura la superficie è indicata due volte: il totale e il totale escluse le aree scoperte, cioè senza balconi, terrazzi e aree esterne di pertinenza. Il secondo valore è quello rilevante ai fini della TARI.
Superficie catastale, calpestabile e commerciale
- Calpestabile: la superficie effettivamente utilizzabile, al netto di muri, pilastri e sguinci.
- Catastale: quella definita dal D.P.R. 138/1998, con i coefficienti sopra indicati.
- Commerciale: quella utilizzata nelle compravendite, calcolata secondo prassi e standard di mercato; può differire, anche sensibilmente, dalla catastale.
Un confronto attento tra le tre misure, eseguito sulla planimetria e con un rilievo, è indispensabile prima di pubblicare un annuncio o formulare una proposta d’acquisto.
Utilizzo fiscale
Per gli immobili dei gruppi A, B e C, in sede di accertamento il Comune può considerare come superficie assoggettabile alla TARI l’80% della superficie catastale. La rendita delle abitazioni, invece, continua a essere calcolata sui vani: la riforma prevista dal D.P.R. 138/1998, che avrebbe reso i metri quadrati la base del calcolo, non è mai stata completata.
Voci correlate: Vano catastale · Visura catastale · Planimetria · Rendita catastale
Fonti: D.P.R. 138/1998, Allegato C; L. 147/2013 (TARI). Voce aggiornata a novembre 2026.
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