Enciclopedia della casa · Compravendita
Contratto preliminare (compromesso)
Contratto con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo di compravendita a condizioni già determinate.
In sintesi
- Che cos’è: l’impegno reciproco a firmare il rogito.
- Forma: scritta, a pena di nullità.
- Tutela: se una parte non adempie, il giudice può pronunciare una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso.
- Trascrizione: facoltativa ma consigliata nei casi più delicati.
Definizione
Il contratto preliminare, detto comunemente compromesso, obbliga entrambe le parti a concludere un successivo contratto definitivo. Per gli immobili deve avere la forma scritta, come il contratto definitivo, a pena di nullità (art. 1351 c.c.). Spesso la proposta d’acquisto accettata ne svolge già la funzione; in altri casi le parti stipulano un preliminare vero e proprio per definire in dettaglio le condizioni.
Contenuto
- parti, immobile e dati catastali;
- prezzo, modalità e tempi di pagamento;
- caparra ed eventuali acconti;
- data entro cui stipulare il rogito e nome del notaio, se già scelto;
- garanzie del venditore su regolarità urbanistica, catastale, impianti e assenza di ipoteche e vincoli;
- data di consegna dell’immobile.
Inadempimento
Se una delle parti si rifiuta di stipulare il definitivo, l’altra può, in alternativa, trattenere la caparra o esigerne il doppio, chiedere la risoluzione con il risarcimento del danno oppure chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (esecuzione in forma specifica, art. 2932 c.c.).
Trascrizione del preliminare
Il preliminare redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata può essere trascritto nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis c.c.). La trascrizione “prenota” gli effetti del definitivo e protegge l’acquirente da eventuali ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi successivi; i suoi effetti cessano se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. È particolarmente consigliata quando il rogito è lontano nel tempo o quando si versano somme rilevanti.
Registrazione
Il preliminare va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni (30 se redatto da notaio); le imposte pagate sulla caparra e sugli acconti sono poi scomputate da quelle dovute sul rogito.
Voci correlate: Proposta d’acquisto · Caparra · Rogito notarile · Trascrizione e registrazione
Fonti: Codice Civile, artt. 1351, 2645-bis, 2932. Voce aggiornata a novembre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un professionista.
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